Upphävande av servitut som frigör byggrätt. Vad är skälig ersättning?

Frågan är berättigad eftersom det finns tre tämligen aktuella utslag från mark- och miljööverdomstolen där instanserna har tillämpat delvis olika ersättningsprinciper. Närmare bestämt gällde frågan i de tre målen hur den vinst som uppkom skulle fördelas mellan härskande och tjänande fastigheter. Går det att dra några generella slutsatser av de tre fallen? Eller har de bara ökat förvirringen?

De tre rättsfallen (se nedan) var samtliga s.k. vinstfördelningsfall. Av 5 kap. 10 a § andra stycket FBL följer att ägaren av härskande fastighet ska kompenseras för dels marknadsvärdeminskningen, dels få en skälig del av den vinst som uppkommer.

I praxis har det utvecklats olika metoder för bedömning av vad som är en skälig vinst. Vid upphävande av servitut har tillämpningen ofta varit att vinsten fördelas i relation till de berörda fastigheternas värdeförändring. Denna princip emanerar från en skrift utgiven i slutet av 1970-talet från dåvarande Lantmäteriverket (Meddelande 1978:1).

Som vi ska se av de olika instansernas bedömningar är det dock inte självklart att vinstfördelning efter fastigheternas värdeförändringar alltid bedöms ge ett skäligt resultat.

Rättsfallen
Göteborgsfallet (MÖD 2015-02-06, F 1764-14) gällde upphävande av ett servitut för en arkad. Åtgärden gjorde det möjligt för den tjänande fastigheten att bygga till kommersiella lokaler. LM ansåg att en strikt vinstfördelning efter fastigheternas värdeförändringar skulle ge en för låg vinst, enbart cirka 8 500 kronor, till den härskande fastigheten och bestämde ersättningen till ett skäligt högre belopp, 100 000 kr. MMD fann att varken den av klaganden föreslagna genomsnittsvärdeprincipen eller LMs metod borde tillämpas. Den metod som låg närmast till hands var i stället likadelning av vinsten, vilket skulle ge 3,3 milj. kronor. MÖD ansåg att åtgärden hade stora likheter med vad som gäller vid tomtbildning. Genomsnittsvärdeprincipen borde därför tillämpas, dock med en viss reduktion med hänsyn till att ett servitut inte fullt ut motsvarar äganderätt. MÖD konstaterade att en skälig ersättning skulle i vart fall uppgå till den av MMD beslutade ersättningen, cirka 3,3 milj. kronor. Eftersom ett högre belopp inte hade yrkats fastställdes MMDs dom.

I Pitefallet (MÖD 2016-02-03, F 6337-15) upphävde LM ett antal ”strövområdesservitut” i syfte att genomföra en ny detaljplan för bostadsändamål. LM ansåg att de härskande fastigheterna skäligen borde dela på 20 procent av vinsten.

MMD fann inte anledning att ändra LMs ersättningsbeslut. MÖD anförde att praxis vid upphävande av servitut är att vinstfördelningen görs med grund i de berörda fastigheternas marknadsvärdeförändringar. Eftersom ägarna av avträdande fastigheterna inte hade överklagat förelåg dock inte skäl att sänka den ersättning som LM beslutat om.

Frösöfallet (MÖD, 2016-02-08,  F 3248-15) gällde begränsning av utövningsområdet för ett så kallat utsiktsservitut. LM menade att en vinstfördelning i relation till fastigheternas värdeförändring skulle ge en oskäligt låg vinstandeltill den härskande fastigheten; enbart cirka 1 procent av vinsten. En skälig vinstandel borde ligga i intervallet 5–10 procent. LM utgick från 7,5 procent i ersättningsberäkningen. MMD fann inte skäl att ändra LMs ersättningsbeslut. MÖD uttalade att vid upphävande av servitut som inte kan jämställas med tomtbildning bör vinsten fördelas i relation till fastigheternas värdeförändring. Det innebar, med hänsyn till att inte lägre ersättning hade yrkats, att den av LM använda fördelningen i alla fall inte kunde anses som för låg

Kommentarer
Om vi utgår från det resultat som MÖD kom fram, så kan vi konstatera att den/de härskande fastigheterna fick cirka 50 procent av vinsten i Göteborgsfallet, 20 procent av vinsten i Pitefallet och 7,5 procent av vinsten i Frösöfallet. Dessa procentsiffror bör man dock inte lägga alltför stor principiell vikt vid egentligen, med tanke på att de är i hög grad styrda av de ramar som parternas yrkanden medgav.

I Göteborgsfallet ansåg ju MÖD att ersättningen till avträdaren borde ligga över 3,3 milj. kr, men eftersom ett högre belopp inte hade yrkat fastställdes MMD:s dom. I Pite- och Frösöfallen fann MÖD att principen om vinstfördelning efter värdeförändring var tillämplig. En strikt tillämpning av denna princip skulle ha gett en betydligt lägre ersättning

När det gäller den principiella skillnaden mellan Göteborgsfallet och de två andra fallen gällde det första fallet upphävande av ett servitut som innebar ett ianspråktagande av den areal som frigjordes, medan det i Pite- och Frösöfallen var fråga om servitut som inte var lokaliserade. I Pitefallet säger MMD uttryckligen att åtgärden inte kunde jämställas med tomtbildning. Graden av ianspråktagande var alltså avgörande för vilken vinstfördelningsprincip som skulle tillämpas.

Om man däremot utgår från den principiella likheten mellan fallen, dvs. att frigöra byggrätter, kan man dock fråga sig varför olika principer bör tillämpas. I samtliga fall var det nödvändigt att upphäva servituten för att byggrätterna och värdeökningen på de härskande fastigheterna skulle uppstå. Är det i så fall skäligt att olika vinstfördelningsprinciper tillämpas? Om svaret på frågan blir nej, vilken fördelningsgrund kan vara skälig?

En naturlig utgångspunkt för att diskutera frågorna är uttalandet i förarbetena, att vinstfördelningen bör göras så att resultatet blir det som skulle ha nåtts vid en ”normal” frivillig överlåtelse (prop. 1991/92:127 s. 69). Vad skulle alltså resultatet ha blivit om parterna hade förhandlat om ersättningen, utan att för den skull de härskande fastigheternas ägare hade utnyttjat sin monopolsituation? Svaret på den frågan får vi naturligtvis aldrig veta. Men trots att servitutet otvivelaktigt hade ett lågt värde för de härskande fastigheterna, har jag svårt att tro att man skulle ha hamnat på den låga nivå som vinstfördelning efter värdeförändring skulle ha gett. Man får rimligen utgå från att ägarna till härskande fastigheter hade varit medvetna om att tjänande fastigheter ökade i värde med miljonbelopp.

Det finns en undersökning som pekar på att ägaren av härskande fastigheter vid frivilliga förhandlingar tenderar att få omkring 20–25 procent av vinsten vid upphävande av servitut (se Kalbro och Lind, 2006, Compulsory Purchase – Reasonable and Fair Compensation). Undersökningen bygger på förhandlingsspel och inte verkliga fall, men resultatet kan vara intressant ändå för att ringa in på vilken nivå man kunde ha hamnat i de tre fallen. Det är sannolikt att LM hade den undersökningen i åtanke när man i Pitefallet ansåg att de härskande fastigheterna borde få tillgodoräkna sig 20 procent av vinsten. Undersökningen skiljer dock inte på olika typer av servitut, varför det inte går att dra någon slutsats i vilken mån det bör bli olika resultat beroende av till exempel graden av ianspråktagande.

Det kan läggas till att principen om vinstfördelning efter fastigheterna värdeförändring lanserades 1978, alltså innan förarbetsuttalandet om att resultat bör efterlikna en frivillig förhandling. Av den anledning kan man möjligen se värdeförändringsprincipen som obsolet. Å andra sidan är det en ganska fast praxis för vissa situationer, t.ex. upphävande av skogsfångservitut och liknande situationer då det handlar om fördelning av relativt små vinstbelopp. Av lagmotiven framgår för övrigt att det inte var avsikten att ändra praxis i fråga om just skogsfångsservitut, se prop. 1991/92:127 s. 71.

Även om värdeförändringsprincipen kan ifrågasättas utifrån skälighetsaspekter så är den åtminstone enkel att tillämpa i den meningen att det finns en princip att hålla sig till. Man kommer dock inte ifrån de problem som hänger samman med att bedöma servitutets positiva och negativa värde, vilket kan var en nog så grannlaga uppgift i många fall.

Slutord
Med tanke på det stora behovet av att bygga nya bostäder lär det säkert dyka upp fler rättsfall som gäller upphävande av servitut för att frigöra byggrätter. Så det blir intressant att se hur ersättningsfrågorna hanteras i fortsättningen. Kommer MÖDs två fördelningsprinciper – ett korrigerat tomtvärde (= hög ersättning) eller fördelning utifrån värdeförändring (= låg ersättning) – att slå igenom, eller kan man tänka sig en gemensam eller åtminstone en tredje princip, till exempel 20 procent av vinsten till härskande fastigheter? Den sista frågan är berättigad inte bara ur aspekten att söka efterlikna marknaden, utan även för att det säkert finns många olika varianter av servitut när det gäller graden av ianspråktagande. MÖDs två principer speglar nog ytterlighetsfallen.

Text: Leif Norell, teknologie doktor med egen firma (tidigare Lantmäteriet)
leif.norell@outlook.com

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 2 2017