Samma skatt oavsett paketering

Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet har den 30 mars överlämnat sitt slutbetänkande, SOU 2017:27. Förslagen innebär bland annat att skattebelastningen blir densamma oavsett om en fastighet säljs paketerad eller inte.

Utredaren har till en början kartlagt den skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen och jämfört den med andra branscher. Kart­läggningen visar att fastighetsföretag betalar en låg andel av sitt resultat i bolagsskatt jämfört med företag inom andra branscher. Men om man också tar hänsyn till andra fastighetsrelaterade skatter som fastighetsskatt och stämpelskatt blir slutsatsen att fastig­hets­branschen sammantaget inte kan anses skattemässigt gynnad i förhållande till andra branscher.

Trots att fastighetsbranschen sammantaget inte är skattemässigt gynnad anser utredaren efter sin kartläggning av branschens skattesituation att det är befogat att åtgärda de skatteeffekter som sammanhänger med paketerade trans­aktioner. Utredaren menar att fastighets­skatt och stämpelskatt inte kompenserar för det låga bolagsskatteuttaget från fastighetsbranschen. I stället bör enligt utredaren dessa fastig­hetsrelaterade skatter tas ut utöver ett normalt bolags­skatteuttag. Utredaren konstaterar dock att om det förslag som läggs fram leder till lagstiftning innebär det att fastighetsinvesteringar jämfört med andra investeringar skulle bli högre beskattade eftersom de skattemässiga fördelarna med paketerade transaktioner vägs upp av nackdelar i form av annan fastighetsbeskattning. Ett slopande av möjligheten till transaktioner med paketerade fastigheter leder alltså till att neutraliteten i beskattningen av investeringar försämras.

Den metod utredaren valt innebär i korthet att om det bestämmande inflytandet över ett företag vars tillgångar till huvudsaklig del består av fastigheter ändras, ska de fastigheter som ägs av det avyttrade företaget anses avyttrade och åter förvärvade för ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Med bestämmande inflytande avses att majoriteten av röstetalet eller utnämningsrätten över styrelsens ledamöter i paketeringsbolaget måste ha förändrats. Fastigheten får därefter ett nytt anskaffningsvärde och ett nytt underlag för värdeminskningsavdrag.

Bedömningen om till­gångarna till huvudsaklig del består av fastigheter avgörs av en jämförelse mellan marknadsvärdet på de i avyttringen ingående fastigheterna och ersättningen för andelarna i paketeringsbolaget, korrigerad för ingående likvida tillgångar samt skulder. Med huvudsakligt avses här 75 procent eller mer.

Avskattning av fastig­hetsinnehavet ska inte ske om andelarna i det av­yttrade företaget är marknadsnoterade eller när ersättningen för an­delarna ska tas upp på grund av reglerna om skalbolags­beskattning. Avskattning ska inte heller ske om andelsavyttringen har skett för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet. Därmed avses sådana fall när en fastig­het utgör en stor del av företagets samlade tillgångar, men där in­­­­­komster och utgifter från den bedrivna verksamheten kommer från annat än fastighets­innehavet.

Avskattning av fastighetsinnehavet kan aktualiseras vid en andels­avyttring som inte är koncernintern även om det bestämmande inflytandet inte har ändrat. Avskattning kan då ske om det föreligger särskilda omständigheter. Sådana om­ständig­heter kan till exempel vara att flera minoritetsägare avyttrar andelar med kort mellanrum.

Utredaren föreslår även att fastighetsfållan ska avskaffas samt att de före­tag som ska skatta av en fastighet i samband med en andels­av­yttring också ska ta upp en schablonintäkt som motsvarar den stäm­pel­skatt som skulle ha utgått vid en direktförsäljning av fastigheten. Detta för att skattebelastningen ska bli densamma oavsett på vilket sätt fastigheten säljs.  Vid en försäljning ska det företag som anses ha sålt och återköpt en fastighet ta upp ett belopp som motsvarar 7,09 procent av det högsta av marknadsvärdet på fastigheten och taxeringsvärdet året närmast före det år då fastigheten anses avyttrad.

Skatteplikten för stämpelskatt ska enligt förslaget utökas till att avse förvärv genom överföring vid fastighetsreglering enligt 5 kap.  fastighetsbildningslagen (1970:988) och uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. samma lag om detta sker mot ersättning. När stämpelskatt utgår baserade på den föreslagna utökade skatteplikten ska skatten få minskas med ett belopp som motsvarar den avgift som har betalats för den fastighetsbildningsåtgärd som ligger till grund för förvärvet. Med fastighetsreglering avses enligt i 5 kap. 1 § fastighetsbildningslagen bland annat överföring av mark från en fastighet till en annan.

Anledningen till förslaget i denna del är att utredningen haft i uppdrag att undersöka om förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt och att i så fall föreslå nödvändiga författningsändringar för att komma till rätta med missbruket.

Utredaren föreslår vidare att stämpelskatt inte längre ska utgå vid kon­cern­interna fastighetsöverlåtelser, samt att skattesatsen för juridiska personer ska sänkas från 4,25 procent till 2 procent.

Förslaget som är tänkt att träda i kraft den 1 juli 2018 har sänts ut på remiss och remisstiden går ut den 14 augusti.

Utredningens förslag, leder, om det genomförs, till en överbeskattning av fastighetsbranschen samt en minskad neutralitet mellan fastighetsinvesteringar och andra investeringar. Utredningen har i sin konsekvensanalys underskattat eller inte tillräckligt utrett effekterna för bland annat bostadsbyggande och finansiell stabilitet förslaget innehåller dessutom starka retroaktiva inslag och saknar skydd för en minoritet vid en andelsförsäljning.

Text: Ulla Werkell, skattejurist, Fastighetsägarna

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 2 2017