Framtidens kontorshyror

De senaste åren har kontorshyrorna kraftigt ökat samtidigt som vakansnivån sjunkit, allt detta under en tid med minusränta. Efterfrågan på kontorslokaler i Sveriges tre storstadsregioner Stockholm, Göteborg och Malmö har ökat i en sådan takt att utbudet inte hunnit med. Därför ställdes frågan vad är drivkrafterna för kontorshyror och hur ser prognosen för framtiden ut.

Vårt examensarbete heter ”Rent modelling of Swedish office markets – forecasting and rent effects” och har syftat till att undersöka vilka faktorer som påverkar kontorsnivåerna. Vi har utgått ifrån tanken att makroekonomiska faktorer har en tydlig påverkan på kontorshyror och därför formulerat en grundformel:

Kontorhyror = Utbud + Efterfrågan + Ekonomiska Indikatorer.

Vi har kombinerat ekonomisk teori med ekonometrisk analys för att nå fram till en deskriptiv ekonometrisk modell.

I arbetet med data har vakans och kontorsstock visat sig vara signifikanta drivkrafter för samtliga delmarknader som undersökts. Dock var det tydligt att effekten de har på kontorshyror är fördröjd, det tar 6-18 månader innan en signifikant effekt märks på hyresnivåerna.

Den makroekonomiska faktor som historiskt använts, BNP, visade sig inte alltid vara korrelerad med hyrsutvecklingen. Istället fann vi att OMX30 är en bättre makrovariabel. Det intressanta ränteläget var ett viktigt ingångsvärde för oss. Dock visade det sig att vare sig den korta (3 mån) eller den långa (10 år) inte ha någon direkt inverkan på hyrorna. Detta går emot tidigare teorier och liknande studier som gjorts internationellt. Räntor anses dock har en indirekt påverkan både på utbuds- och efterfrågesidan.

De prognoser som gjordes för delmarknaderna, visade sig ha en absolut felprocent mellan 1-6%. Där våra prognoser visar en linjärutveckling men verkligheten har betydligt mer stegvis hyresutveckling. Detta förklaras till mångt och mycket av kontraktsutformningen och att nya, omförhandlade, kontrakt skrivs. Det indikerar att det finns en marknadsimperfektion vad gäller marknadens kontorshyror och de skrivna kontrakten.

Utifrån de genomförda regressionerna kan vi statistiskt säkerställa att kontorsmarknaden är trögrörlig gentemot den generella ekonomin. Där fastighetscykeln är fördröjd 2-3 år mot den konjunkturcykeln (OMX30). Så när en finansiell recession inträffar där OMX30 kraschar finns några års utrymme innan fastighetsmarkanden går samma öde till mötes.

Masteruppsatsen är skriven inom Fastigheter och byggande på KTH. Den gjordes i samarbete med WSP och fastighetsdata är tillhandahållen av JLL. Det är kvartalsdata från 2000q3 till 2016q4. De fem delmarknaderna som undersökts är Stockholm CBD, Stockholm övriga innerstaden, Göteborg CBD, Göteborg övriga innerstaden och Malmö CBD. Data har analyserats och ekonometriskt bearbetats genom regressionsanalyser och sedermera modellerats med VAR (Vector Autoregression) för att skapa prognoser.

Hamza Harrami & Oscar Paulsson