För äkta och oäkta bostadsrättsföreningar och dess medlemmar gäller olika skatteregler. Det är i allmänhet mer förmånligt att vara medlem i en äkta förening. Med hjälp av tredimensionell fastighetsbildning kan oäkta bostadsrätts-föreningar dela upp sin fastighet för att klassas som en äkta bostadsrättsförening av Skatteverket.
I vårt examensarbete ”Bostadsrättsföreningar och tredimensionell fastighetsbildning” har vi undersökt möjligheterna för oäkta bostadsföretag att genom tredimensionell fastighetsbildning bli äkta föreningar, så kallade privatbostadsföretag. Skattelättnads-regeln för medlemmar i oäkta bostadsföretag som togs bort från och med inkomståret 2016, innebar att man kunde göra ett avdrag på den beskattningsbara bostadsförmånen. I och med borttagandet av denna regel påverkas cirka 5000 privatpersoner av en högre utgift för sitt boende. Att en bostadsrättsförening klassas som ett oäkta bostadsföretag beror ofta på att de har en stor andel lokaler.
Genom tredimensionell fastighetsbildning och överlåtelse av lokalen kan föreningen äganderättsligt avskilja lokalerna från boendedelen och på så sätt gå från att vara ett oäkta bostadsföretag till ett privatbostads-företag. Eftersom lokalerna ofta genererar viss inkomst, och för att man vill styra vilka som hyr lokalerna, finns ibland ett intresse från medlemmarna i bostadsrättsföreningen att fortsatt förvalta lokalerna. Medlemmarna kan då bilda en ny association till vilken lokalfastigheten överlåts. På så sätt äger fortfarande medlemmarna i bostadsrätts-föreningen lokalerna medan bostadsrätts-föreningen klassas som privatbostadsföretag. Tredimensionell fastighetsbildning är även användbart i samband med nyproduktion av bostadsrätter samt vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt för att redan från början dela upp ägandet av bostäder och lokaler.
Undersökning
Vår undersökning som gjorts i Stockholm, Göteborg och Malmö visar att det här inte är en särskilt vanligt förekommande fastighets-bildningsåtgärd, 30 stycken förrättningar hittas, och att majoriteten återfinns i Stockholm. Förrättningarna handlar om nyproduktion, ombildning och befintliga bostadsrätts-föreningar som själva genomför tre-dimensionell fastighetsbildning. Bristande kunskap om gällande skatteregler samt kommunernas vilja eller ovilja att ändra hindrande detaljplaner kan vara anledningar till att det inte genomförts i större utsträckning.
Vid tredimensionell fastighetsbildning är det nödvändigt att bilda rättigheter, det vill säga servitut eller gemensamhetsanläggningar, för att fastigheterna ska kunna fungera på ett ändamålsenligt sätt. Antalet servitut och gemensamhetsanläggningar som bildas i respektive förrättning varierar kraftigt. Mycket beror på de konstruktionstekniska förutsättningarna i byggnaden, sakägarnas yrkanden och förrättningslantmätarens personliga övertygelse. Figuren nedan visar hur lokaler bildar en egen tredimensionell fastighet i en förrättning.
Fortsatt förvaltning
I de fall en koppling mellan medlemmarna i bostadsrättsföreningen och ägarna till lokalfastigheten kunnat uttydas är det oftast en ekonomisk förening som har lagfart på lokalfastigheten. Svar på enkäter som skickats ut till bostadsrättsföreningar som gjort uppdelningen vittnar om att ekonomiska föreningar är den mest attraktiva formen för medlemmarna att fortsatt förvalta lokalfastigheten, och att delägarkretsen regleras genom stadgebestämmelser.
Nytta
Dessa förrättningar antas vara en reaktion på de gällande skattereglerna, och de bidrar inte till byggandet av några nya bostäder. Man skulle därför kunna tycka att de är en ”onödig” belastning på lantmäteriet, som i dagens läge med stor bostadsbrist, har mycket att göra.
Text: Jonatan Mardi och Johan Smeder
Examensarbetet av Jonatan Mardi och Johan Smeder kan beställas från institutionen för Fastighetsvetenskap vid Lunds Tekniska högskola, eller laddas ned från www.lantm.lth.se
