Bygga hus med grannen – tysk modell med förbluffande resultat

I en tid när bostadsbyggande återigen bara handlar om stora siffror finns det skäl att titta på hur andra gör för att få ett långsiktigt hållbart byggande – städer som framtiden vill och kan behålla. Med utgångspunkt i Tyskland sprider sig konceptet att tillsammans med de blivande grannarna själv ta ansvar för att bygga ett hus. Resultatet är förbluffande när det gäller urbana kvaliteter, hålbarhet, låga kostnader och mångfald. Varför tvekar vi i Sverige om att haka på?

I slutet av 90-talet var det två sydtyska universitetsstäder, Freiburg i Rhendalen och Tübingen strax söder om Stuttgart, som först upptäckte möjligheterna med att låta de som i framtiden skulle bo i nya stadsdelar själva vara byggherrar för de hus de skulle bo i. Ett drygt årtionde tidigare hade de första moderna projekten enligt ett sekelgammalt koncept för kooperativt byggande dykt upp. I Hamburg var det i husockupationernas skugga som nya ”Genossenschaften”, med samma ursprung som våra svenska bostadrättsföreningar, åter bildades. I Sydtyskland var inspirationen delvis annorlunda, men det samlande begreppet kom att bli ”Baugemeinschaften” eller ”Baugruppen”, direktöversatt till svenska ”byggemenskaper”.

De nya stadsdelar som sedan dess växt fram i de två städerna är fortfarande favoritdestinationen för Europas stadsbyggnadsintresserade. Ingen annanstans har man mig veterligen lyckats bättre med att i svåra geografiska lägen få en tät men ändå småskalig och varierad bebyggelse med gott om butiker, restauranger, verkstäder och kontor insprängda bland bostäderna. Samtidigt har man fått ett starkt engagemang bland de boende och levande sociala strukturer, en blandning av människor med olika socioekonomiska förutsättningar, energisnåla välbyggda hus med stor variation bland bostäderna – och 15-25 procent lägre boendekostnader!

Låter det magiskt?
Det tycker i alla fall många tyska städer. Hamburg räknar med att nå målet 20 procent byggemenskaper under 2016, München – med en lika het bostadsmarknad som Stockholm – markanvisar numera upp till 40 procent av tomterna till byggemenskaper, I Tübingen är byggemenskaper sedan mer än 15 år det helt dominerande sättet att bygga nya flerfamiljshus. Mängder av städer i Tyskland och på andra ställen har under det senaste decenniet bestämt sig för att följa exemplen och aktivt arbeta med byggemenskaper som ett instrument i stadsbyggandet.

En byggemenskap kan bygga bostäder eller något annat, bygga nytt eller bygga om, använda bostadsrätt, kooperativ hyresrätt, ägarlägenheter eller vanlig hyresrätt som upplåtelseform – kriteriet är att de som ska använda huset tillsammans har det avgörande inflytandet över dess tillkomst.

Under den stora bostadsnöden decennierna runt förra sekelskiftet fanns många initiativ till självhjälp. Genom otaliga bostadsföreningar, bostadsbolag, sparkassor mm uppstod det som kom att kallas ”bostadsrättsförening”, en grupp människor som bildar en förening, bygger ett hus åt sig och använder detta. Med åren har dessa byggemenskaper först institutionaliserats via till exempel HSB och Riksbyggen och under de senaste decennierna successivt kommersialiserats.

Vid sidan av denna utveckling har bland annat kollektivhusrörelsen och ekobyrörelsen under slutet av 1900-talet lyckats genomföra en serie projekt som måste betraktas som byggemenskaper. I Helsingfors har man sedan början av 00-talet aktivt arbetat med byggemenskaper. I Västra Hamnen i Malmö uppfördes ett förebildligt litet hus ”Urbana Villor” som fick Sveriges högst värderade arkitekturpris, Kasper Sahlin, år 2009.

På många håll i landet, till exempel i Karlskrona finns det grupper som funderat på hur livet ska gestalta sig när barnen flyttat hemifrån och medvetenheten om det kommande åldrandet tränger sig på.

På olika sätt har många av dessa grupper lyckats genomföra sina planer – men ännu fler har tvingats ge upp. På flera håll i Sverige finns arkitekter som fått kommunala markanvisningar för att initiera byggemenskapsprojekt. Göteborg har en politisk målsättning att anvisa 5 procent av den kommunala marken till bo- och byggemenskaper.

Den allt överskuggande bilden av situationen i Sverige är ändå att den långt gångna kommersialiseringen av byggandet och samverkan mellan stora så kallade ”byggbolag” och kommunerna gör det svårt för andra, till exempel byggemenskaper, att genomföra sina projekt. För att skapa en utveckling liknande den i Tyskland och flera andra länder krävs det att kommunerna ändrar sitt sätt att arbeta.

Först måste formella hinder i till exempel kommunens markanvisningspolicy eller arbetsrutiner rensas bort. Det kan gälla krav på referensprojekt, soliditet eller andra ekonomiska parametrar som bara är relevanta för kommersiella byggherrar.

Därefter måste de kommunala processena anpassas:

• Fastighetsbildningen måste leverera tillräckligt små (3-20 lägenheter) tomter att bygga på
• Detaljplaner måste göras klara före markanvisningar. Byggrupper har varken tid, pengar eller tålamod för att delta i långa planprocesser
• Markanvisningar bör ske på kvalitetskriterier, största samhällsnytta snarare än högsta pris – även om marken naturligtvis måste upp- eller överlåtas till marknadsvärde
• Betalningarna till kommunen, planavgift, markförsäljning mm, bör läggas så sent som möjligt i processen.

Så länge byggemenskaper förblir ett för allmänheten relativt okänt koncept måste kommuner som vill markanvisa till byggrupper hjälpa till att informera och inspirera. Erfarenheten visar att det är viktigt med konkurrerande projekt för att få tillräcklig kvalitet på det som faktiskt byggs.

De samhälleliga drivkrafterna för att vilja arbeta med byggemenskaper som ett verktyg är uppenbara. Vi har i Sverige ett påfallande likriktat, monofunktionellt och oinspirerat bostadsbyggande med alldeles för stora projekt för att kunna åstadkomma de varierade, mångfunktionella stadsdelar alla verkar längta efter.

Samtidigt är kvaliteten på byggnaderna tveksam och priserna på bostäderna långt över vad många bostadssökande klarar att betala. Vi har brister i rumslig, social och ekonomisk hållbarhet och ett stort demokratiskt underskott.

Drivkrafterna för den enskilde varierar väldigt mycket. Ibland står boendets sociala sammanhang i centrum, ibland är fokus på hur den gemensamma byggnaden eller den enskilda bostaden utformas. Det finns grupper som samlas runt ett gemensamt intresse, ett gemensamt ursprung eller som gärna vill ha sina vänner som grannar. Ofta finns det en längtan efter att ta ett större samhällsansvar och i vilket fall är boendekostnaderna oerhört viktiga.

Många frågar sig hur det kan komma sig att de rent ekonomiska drivkrafterna kan vara så starka. Även om det inte finns några formella gränser tenderar byggemenskaper att vara relativt små projekt och alla vet att det finns stora skalfördelar i byggandet. Med många enheter i samma projekt finns det fler att fördela overheadkostnaderna på. Det man då glömmer är att det också krävs en stor overhead för att kunna bygga stora projekt. De som i praktiken bygger de mindre projekten har lägre omkostnader och empiriska, svenska data visar att små projekt ofta har lägre kvadratmeterkostnader än stora.

Den avgörande kostnadsfördelen ligger ändå i finansieringen. Även om vi nu har mycket låga bankräntor måste den som vill bygga hus ha ganska mycket egenkapital innan banken är beredd att hjälpa till med det som fattas. För ett kommersiellt projekt är det vanligt att avkastningskravet på det egna kapitalet, inkl. projektets riskmarginaler, är 15-50 procent, förväntningarna är ofta ännu högre.

Den som bygger åt sig själv måste självklart ha ett utrymme i budgeten för att klara av att något går snett på vägen, men om erfarenheten i Tyskland är att byggemenskaper bor 15-25 procent billigare än den som hyr eller köper på den kommersiella marknaden finns det inget skäl att tro att skillnaden här skulle bli mindre.

Text: Staffan Schartner, Omniplan

staffan.schartner@omniplan.se