Uppsägning av tomträtt var giltig

Stockholmskommun sade upp en tomträtt men tomträttsinnehavaren överklagade. Själva uppsägningen var gjord i rätt tid men anteckningen av uppsägningen i fastighetsregistret skedde för sent menade tomträttsinnehavaren. Tingsrätten och Hovrätten ansåg att uppsägningen var ogiltig. Högsta domstolen ansåg däremot att uppsägningen var giltig, att anteckningen i fastighetsregistret skedde efter uppsägningstidens utgång gör inte uppsägningen ogiltig.

Tomträtt är en nyttjanderätt på obestämd tid som på många sätt liknar fastighetsägande för tomträttsinnehavaren. Det finns dock två särskilt viktiga skillnader. För det första betalas en årlig avgäld till fastighetsägaren (ofta kommunen). För det andra kan nyttjanderätten sägas upp. Uppsägning av tomträtt kan dock bara ske vid utgången av vissa, på varandra efterföljande, tidsperioder. Den kortaste möjliga tidsperioden enligt JB 13:14 är 20 år vilket det också var fråga om i det nu aktuella fallet då tomträttens ändamål är ”Garage mm”. För bostäder gäller längre tidsperioder.

När en tidsperiod närmar sig sitt slut ska uppsägningen normalt ske mellan fem till två år före periodens utgång enligt JB 13:15. Uppsägningen ska ske skriftligen till tomträttsinnehavaren. Fastighetsägaren ska även anmäla uppsägningen till Inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Normalt sker anmälan och anteckning nära i tiden men i det aktuella fallet var tomträtten felregistrerad vilket gjorde att anteckningen försenades med flera månader. Anteckningen i fastighetsregistret skedde alltså efter uppsägningstidens utgång vilket är själva frågan i rättsfallet. Hur en anmärkning om uppsägning ser ut i fastighetsregistret framgår av utklippet nedan (lite diskret enligt min mening).

Tomträttsinnehavaren, en juridisk person, hade innehavt tomträtten sedan år 1957.

Både Tingsrätten och Hovrätten utgick från paragrafens ordalydelse och hänvisade även till skyddet för tredje man. En bokstavstolkning som det även finns stöd för i förarbeten såväl som i litteraturen. Dvs både uppsägning och anteckning ska ske inom tidsfristen.

Majoriteten i Högsta domstolen gjorde en analys av Inskrivningsmyndighetens förändrade arbetssätt sedan jordabalken infördes för snart 50 år sedan och konstaterade att det var en felaktig tolkning som gjorts av underinstanserna gällande kravet för anteckningen i JB 13:15. Både anmälan och anteckning måste inte ske innan uppsägningstidens utgång. Huruvida anteckningen förs in i fastighetsregistret före eller efter uppsägningstidens utgång saknar alltså betydelse enligt Högsta domstolen.

Minoriteten i Högsta domstolen bestod av totalt tre skiljaktiga ledamöter. Två utav dem ansåg att om anteckningen egentligen ska ske inom tidsfristen men om det som i detta fall skedde efter tidsfristen p.g.a. felregistrering skulle uppsägningen ändå vara giltig. En skiljaktig höll i princip med underinstanserna.

Utöder detta hade tomträttsinnehavaren angett ytterligare två grunder för att uppsägningen var ogiltig. Dessa ska nu prövas av Tingsrätten. Det återstår alltså att se om uppsägningen trotts allt är ogiltig, klart är att den i vart fall inte var ogiltig på grund av att anteckningen i fastighetsregistret skedde efter uppsägningstidens utgång.

Högsta domstolens dom är enligt min mening både välgrundad och rättdömd.

Text: Fredrik Warnquist, universitetsadjunkt Fastighetsvetenskap LTH och ordförande i Samhällsbyggarnas juridiksektion