Att växa genom utmaningar: Så leder Mikael Åslund JM framåt

Vi möter JM:s nye koncernchef Mikael Åslund i slutet av augusti, tre månader efter att han tillträdde. Med över två decennier i bolaget och en passion för byggande, delar han sina tankar om ledarskap, utmaningar på en osäker bostadsmarknad och JM:s arbete med hållbarhet.

Hur påverkas verksamheten av konjunkturen, vad betyder egna hantverkare för kvaliteten och varför är det viktigt att öka konsumentskyddet på bostadsmarknanden?

I en portuppgång hos Brf Strandviolen väntar jag på att JM:s nye koncernchef ska dyka upp. Adressen är Järva Skjutbaneväg 48. Här i Järvastaden har JM färdigställt flera bostadsprojekt och bygger just nu två ytterligare kvarter med bostadsrätter. Fem minuter före utsatt tid kommer Mikael Åslund och vi tar hissen upp till en visningslägenhet.

Varför ville du träffas här?

– Det är roligare att komma ut till ett projekt i stället för att ses på kontoret. Här i Järvastaden har vi projekt i olika faser från helt färdiga till ett där vi har inflyttning nu och även två kvarter där markarbeten precis har påbörjats, säger Mikael Åslund som har varit vd och koncernchef på JM sedan 1 juni och dessförinnan har han varit 24 år i bolaget på olika befattningar.

Järvastaden är ett stadsbyggnadsprojekt på gränsen mellan Solna och Sundbyberg. Det är Skanska och Vasakronan som gemensamt äger Järvastaden AB och marken ligger inom ett gammalt militärområde. Mikael Åslund berättar att JM har köpt mark av Vasakronan för sina projekt.

JM hör till Sveriges ledande projektutvecklare av bostäder. Finns det inte en risk att alla era projekt ser likadana ut?

– Vi vill bygga kvalitativt, effektivt och systematiskt. Ett sätt att likna vårt system är att det är som lego-bitar där till exempel en innervägg består av samma material och är uppbyggt på samma sätt i alla våra projekt. Så invändigt går det till viss del att känna igen JM:s lägenheter. Men vi bygger inte tråkigt, för vårt system styr inte arkitekturen.

Mikael Åslund lyfter fram tre exempel på vinnande projekt i Stockholmsområdet. Under 2022 vann JM både Årets Stockholmsbyggnad för Kajplats 6 med Ripellino Arkitekter och Solna stads stadsmiljöpris för Kvarteret Motorn med BAU samt 2021 fick de Järfälla kommuns Byggnadsmärket för Kvarteret Bofinken tillsammans med AIX Arkitekter.

– Dessa tre projekt är väldigt olika till sitt yttre. Ett ytterligare exempel är att vi nu bygger Docks med 26 våningar i Malmö, även det med JM:s system.

Det är tydligt att Mikael Åslund är stolt över verksamheten och produkterna, som han kallar husen som de bygger. Han säger också att en av anledningarna till att han ville bli vd och koncernchef var att få leda så många duktiga människor i ett bolag som han tycker väldigt bra om. JM har idag cirka 2100 medarbetare och av dem är nästan 800 hantverkare. De är en minoritet som yrkesgrupp, men enligt Mikael Åslund är det framgångsrikt för JM att ha egna hantverkare.

”Hantverkarna är värdefulla för produktionen av bostäder. Med egen personal blir det lättare att säkerställa kvaliteten och vi kan upptäcka, lära och åtgärda problem.”

Vad är fördelen med egna hantverkare?

– Våra hantverkare lär sig hur vi bygger JM:s bostäder. Eftersom vi ritar på samma sätt i varje projekt, har samma monteringsanvisningar och bär in på samma sätt varje gång, så blir våra hantverkare väldigt, väldigt duktiga. Hantverkarna är värdefulla för produktionen av bostäder. Med egen personal blir det lättare att säkerställa kvaliteten och vi kan upptäcka, lära och åtgärda problem. I slutändan blir det bättre kvalitet till kunden.

JM började 2022 att bygga upp en ny enhet med projektering av installationer och konstruktioner. De första projekten som är helt egenprojekterade har startat under 2024. Precis som när det gäller att ha egna hantverkare är tanken att lära sig vad som fungerar, förbättra, återupprepa och kunna arbeta systematiskt.

– Vi har alla skeden i flödet: vi köper mark, driver detaljplaner, projekterar, ritar, bygger med egna hantverkare. Vi bedömer att det finns fördelar om vi också har egna konstruktörer och installatörer under projekteringsfasen. Våra interna installationskonsulter ritar det som vi vet fungerar bra. De vill göra rätt, så deras bästa kvitto är om ritningarna är så perfekta att det gick problemfritt att bygga utifrån dem. Vår kostnad blir också lägre, då det blir rätt från början.

Egna hantverkare kräver dock en viss byggvolym samt visshet att kunna starta projekt regelbundet. I augusti varslade bolaget 145 personer, i huvudsak hantverkare i Stockholm.

– Vi har inte kunnat starta bostadsprojekt i samma takt och med motsvarande antal bostäder som i de projekt som färdigställts. Det gör att vi måste justera personalstyrkan för vi har inte sysselsättning för alla. Vi ser dock en förbättring på bostadsmarknaden och vi startar nu fler projekt än föregående år.

Vilka positiva signaler syns på marknaden?

– De tydligaste är att inflationen har sjunkit och att vi har fått räntesänkningar. Det gör att våra kunder får bättre hushållsekonomi. Det blir en försiktig ökning av bostadspriserna och möjlighet för kunderna att efterfråga våra produkter.

Hushållen har haft det väldigt tufft sedan 2022 och i en ansträngd ekonomi finns det inte alltid tilltro till hur det ska bli framåt. När man mest sitter och försöker klara räkningarna varje månad, är det svårt att ta beslut om att byta bostad. Mikael Åslund förklarar att ränte- och kostnadsökningar har slagit hårt även mot bostadsbyggarna.

– Kostnaderna för vår finansiering för att bygga, byggnadskreditiven, har tre- till fyrdubblats. Flera hundratusen per bostad har finansieringskostnaderna ökat för oss. För en lägenhet på exempelvis 2 miljoner har våra kostnader ökat med ungefär 150 000 kr. Till skillnad mot andra branscher, kan vi inte ta ut kostnaderna på kunderna för då köper de inte bostäderna.

Branschen har sett en kostnadsökning på omkring 30 procent de senaste 3 åren och utan kunder har byggstarterna minskat. JM har ungefär 37 200 bostadsbyggrätter i sin portfölj och Mikael nämner en ”pytteliten” fördel när det inte byggstartats i samma omfattning:

– Vi har mark, men vi har haft brist på färdiga detaljplaner på vissa ställen. Nu har vi hunnit jobba i fatt lite granna.

För hushållen som nu börjar våga se sig om efter en ny bostad är det fortfarande en rejäl investering. Det krävs också en hel del kunskap för att kunna läsa och förstå den ekonomiska planen för en bostadsrättsförening.

2018 grundades föreningen Trygg Bostadsrättsmarknad med syfte att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. JM var ett av de sju stiftarbolagen. Genom kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill föreningen bidra till en sund konkurrens på lika villkor mellan bostadsbolagen, höja branschstandarden och därigenom öka tryggheten för slutkunden. Med märkningen ska kunder kunna räkna med att sin bostadsrättsförenings ekonomi är ordentligt dokumenterad från start. Det blir transparent och jämförbart mellan olika aktörer.

– En bostadsrätt har ett stort ekonomiskt värde för den enskilde köparen. Alla byggprojekt som JM startar har vi stämplat med Trygg BRF. Kunderna kan då på ett hyfsat lätt sätt kolla till exempel belåningsgraden i föreningen, planen för amortering, ränta och inte minst räntemarginalen för att se hur räntekänslig bostadsrättsföreningen är. Jag hoppas att märkningen blir standard hos alla aktörer – det vore bra för kunderna.

Förstår kunderna vad som menas med märkningen Trygg BRF?

– Jag har förstått att de tycker att det är bra och att de känner sig tryggare. Sedan vet jag inte hur många som väljer att köpa just på grund av stämpeln. Men vi vill att kunderna ska vara nöjda och att de vet vad de har köpt och på vilka premisser; de ska inte känna att de blivit undanhållna någon information.

För de allra flesta kunder är det väl ändå läget, läget, läget som är en avgörande faktor. Kan ni som bostadsutvecklare göra något för att attrahera kunderna till just era projekt?

– Om det är två projekt i samma läge, så tror jag att JM:s varumärke borgar för kvalitet. Kunderna ska känna att JM brukar bygga bra bostäder och kunder som flyttar in brukar vara nöjda. Varje år är vi med i NKI-mätningar, och vi har legat på topp tre flera år i rad. Om något inte är som det ska i en nyproducerad lägenhet ringer kunden till JM med sin felanmälan. Då kan vi snabbt åtgärda felet och vi lär oss att göra bättre. Om vi ser ett mönster kan vi ändra i hela vår produkt. Det är inte alltid kunder gör köpvalet på hur enkelt det är att felanmäla men de blir mer nöjda och det stärker varumärket och gör att de köper vår produkt.

– Läget är en sak, men vi jobbar också med bra planlösningar som den moderna kunden vill ha. Det är viktigt när man kommer in i en lägenhet hur planlösningen är i förhållande till solinstrålning olika tider på dygnet, hur utsikter blir, hur stora olika typer av rum är, hur vi får in olika funktioner som kunden behöver. Kunder tittar först på läget, sedan tittar de efter den lägenhetsstorlek de önskar och då tittar de på om planlösningen är bra och funktionell. Riktigt bra planlösningar är viktigt!

– Nästa bit är att kunder vill ha hållbarhet. Vi Svanenmärker alla våra bostäder. Det är en kvalitetsmärkning som gör det lättare för kunden att känna att de inte behöver läsa på allt, utan är trygg med att det är Svanen.

”Jag vill att mina medarbetare ska ifrågasätta mig, för då utvecklas jag”

JM har satt målet att klimatpåverkande utsläpp ska vara nära noll år 2030. Betongen står för en stor del av utsläppen och de tittar på hur de kan minska koldioxiden i betongen.

– Vi kikar på trä som byggmaterial och vilket material vi ska ha i stommen. Vi har färdigställt vårt första flerbostadshus i trä i år i Igelsta i Södertälje. Just nu bygger vi ett äldreboende i trä på Värmdö.

Inom byggbranschen är det mycket avfall och i runda slängar blir det 30 kilo per kvadratmeter i spill som bärs ut och slängs.

– Vi har jobbat stenhårt med att reducera avfallet. Nu tittar vi mer och mer på återbruk och här behöver branschen utveckla standarder så att det går att använda materialet från exempelvis en byggnad som av olika skäl behöver rivas.

JM är en stor bostadsbyggare. Vad kan JM driva och påverka på ett mer branschövergripande sätt och på ett nationellt plan kring hållbarhet?

– Vi välkomnar tuffa krav kring hållbarhet. Det vi vill se är mer synkade nationella och allra helst nordiska standarder kring krav. Då kan vi använda samma system över allt.

Bostadsbyggare har länge drivit frågan om kommunala särkrav. Sedan 1 januari 2015 tydliggjordes genom en lagändring att om sådana krav ställs är de utan verkan. Kommuner ska som huvudregel inte kunna kräva andra tekniska egenskaper i ett avtal om genomförande av en detaljplan, oavsett om det är frågan om ett exploateringsavtal eller ett markanvisningsavtal. Men inom branschen hörs röster om att kommunala särkrav fortfarande ställs och att det är ett hinder för att kunna effektivisera och använda likartade arbetsmetoder från projekt till projekt.

– Särkrav gör att vi inte kan industrialisera, standardisera och bygga med den kvalitet som vi vill. I förlängningen fördyrar det produktionen, och är det dyrt bygger vi färre bostäder. I slutändan drabbas kunderna för att det inte byggs bostäder eller att de är för dyra så att de med svagare ekonomi inte har råd. Så det borde ligga i allas intresse att skapa möjligheter till att bygga mer kostnadseffektivt och hållbart.

Det är tydligt att Mikael Åslund har varit med länge i bostadsdebatten. Hans företrädare på posten, Johan Skoglund, var en aktiv röst i samtal och paneler om bostadsfrågor och Mikael säger att han vill fortsätta att vara delaktig och driva viktiga branschfrågor. Samtidigt är han mån om att flera personer inom bolaget ska komma till tals.

Hur skulle du beskriva ditt eget ledarskap?

– Jag vill att mina medarbetare ska få fram sin fulla potential, så jag arbetar gärna coachande för att få fram deras engagemang, få dem komma med idéer och även ifrågasätta mig, för då utvecklas jag. Det är en speciell bransch att leda, för det finns många funktioner och yrkeskategorier inom bolaget som ska omfamnas av vår kultur och värderingar. På JM pratar vi om ”rätt från mig”, där alla ska göra sitt bästa och med stolthet lämna över ”rätt från mig” till nästa person i kedjan.

Jag återkommer till frågan om varför Mikael ville bli vd och koncernchef. Vad lockade honom att tacka ja förutom att få leda människor?

– Det är inspirerande att få vara med och påverka på en annan nivå än tidigare. Det är spännande att driva det största bostadsutvecklingsföretaget på en bostadsmarknad som är konjunkturkänslig, fylld med myndighetskrav samt påverkar stadsbilden och alla runtomkring. Tänk att ha förmånen att få leda en organisation som påverkar så många människors liv. 

Mikael Åslund
Född: 1972
Gör: Vd och koncernchef i JM sedan 1 juni 2024. Dessförinnan affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling och regionchef JM Bostad Stockholm, samt projekteringsledare och projektledare i JM.
Utbildning: Civilingenjör Luleå tekniska universitet, Väg och Vatten 1997. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2005. Executive Management Program Handelshögskolan 2017.
Fritid: Längdskidåkning, mountainbike, konserter, läsa böcker.

Text: Sofia Jonsson
Foto: Rosie Alm