Profilen: Anna Kadefors, professor KTH

Fastighetsbeståndet sägs utgöra två tredjedelar av den svenska nationella förmögenheten. Ändå dröjde det till i fjol innan fastighetsförvaltning fick sin första professur.

– Bättre sent än aldrig. Det finns oerhört mycket att studera inom fastighetssektorn och en stor potential till förbättringar, säger Anna Kadefors, chalmeristen som är professor på KTH.

Anna Kadefors är sedan mer än 25 år tillbaka är forskare vid Chalmers – docent på institutionen Teknikens ekonomi och organisation, som det heter. Ett år in i sin nya KTH-professur delar hon fortfarande sin tid mellan Chalmers (”kvar i flera projekt jag inte kan eller vill släppa”) och KTH, mellan bostadsrätten på Masthugget i Göteborg och det lilla hyresrummet vid Nytorget i Stockholm.

– Jag hann med en andrahandsetta vid Hornstull dessförinnan, så nu lever jag studentliv igen. Jag promenerar mycket och försöker lära känna Stockholm styckevis, säger hon med ett skratt.

Hon är hjärtlig, med en lakonisk humor, Anna Kadefors, men beskrivs som en noggrann och metodisk forskare med stor pondus och som inte räds konflikter. Direkt efter sin civilingenjörsexamen på väg och vatten vid Chalmers sökte hon sig till en doktorandtjänst och disputerade på ämnet förhandlingar och samarbete mellan beställare och entreprenör. Idag är hon en av landets främsta forskare inom management och upphandling av byggtjänster.

– Det är förstås erfarenheter jag vill föra in i fastighetsförvaltningsforskningen. Men annars händer det så mycket nu som ställer nya krav på fastighetssektorn. Det handlar om renoveringsbehov, och hållbarhet, åldrande befolkning och kompetensförsörjning, inte minst i kombination med digitalisering och delningsekonomi.

Hon exemplifierar med hur hållbarhetsbegreppet snabbt har gått från att främst handla om energieffektivisering till att nu innefatta sociala aspekter som trygghet, sysselsättningsskapande och integration. Fastighetsförvaltning gifter sig också allt mer samman med stadsutveckling.

– Om du äger fastigheter där folk är tryggare, fler går ut grundskola och gymnasium och fler får jobb än tidigare så ökar värdet på ditt fastighetsbestånd. Det finns alltså en företagsekonomisk drivkraft, och samhällsnyttan kommer på köpet. Om vi kan lära oss mer om hur olika aktörer kan samverka för att skapa sociala värden, så kan vi öka innovationstakten på området, vilket alla tjänar på i slutänden.

Digitalisering kan på sikt förändra fastighetsförvaltning i grunden, och Anna Kadefors och KTH är med i ett projekt som drivs av Kod Arkitekter och tittar på konceptet Elastiska hem:

– Det är en boendeform som innebär att ett mer flexibelt utnyttjande av ytor, genom att fler eller färre rum hyrs efter tid och behov, och som uppmuntrar delande av utrustning, tjänster och aktiviteter.

– Kollektivboende har funnits länge men den digitala tekniken skapar helt nya förutsättningar och det är intressant att undersöka. Det uppstår ett behov av nya regelverk, exempelvis förändrad hyreslagstiftning. Och av nya tjänster och kompetenser hos fastighetsägarna. En liknande utveckling finns när det gäller kontorsarbetsplatser, som ligger före och kan inspirera bostadssidan.

Också upphandling av renovering är ett område som forskningen bör ta ett stadigt grepp om, anser Anna Kadefors.

– De senaste åren har det blivit vanligare att bostadsbolag inleder strategiska partnerskap med entreprenörer för att renovera större bestånd, ofta med en social dimension där entreprenören bygger relationer till hyresgäster och anställer arbetskraft från området. Det innebär nya roller och möjligheter till innovation, så det ska vi titta närmare på.

Enligt Anna Kadefors är fastighetssektorns akilleshäl annars att man tenderar att göra som man alltid gjort. Innovationstakten är låg då man inte ser incitamenten till att bevaka sin omvärld, göra analysen och ta de konsekvenser analysen ger vid handen.

– I byggandet är man mer innovativ, men där är det typiskt att utveckling drivs av eldsjälar i enskilda byggprojekt. Man utvärderar sällan resultaten ordentligt och det är svårt med kunskapsöverföring till andra projekt.

– För att få mer långsiktighet måste strategiska beslut fattas på en central nivå i företaget. Man måste vara beredd att investera i utveckling som inte lönar sig i det första projektet utan kanske först på längre sikt. Det behövs också en bättre koppling mellan byggprojekt och förvaltning. Just att hitta former för att arbeta mer planerat och strategiskt med innovation är en utmaning för både branschen och forskningen.

Anna Kadefors hyser dock förhoppningar om att kunna påverka fastighetssektorn. Hennes professur är nämligen både efterfrågad och finansierad av branschen; 20 fastighetsbolag bidrar med 100 000 kronor vardera per år under fem år.

– Att företagen är med ger bra förutsättningar för att få forskningsanslag eftersom det ofta krävs aktiv samverkan med branschen, men också för att resultaten ska nå upp till ledningsrummen, säger hon.

Text: Patric Elmén

Anna Kadefors
Ålder: 54 år.

Familj: Sambo och två döttrar, 22 och 15 år. ”Den äldsta läser arkitektur i Lund, den yngre är kanske mer ingenjör.”

Studier: Väg- och vatteningenjör vid Chalmers tekniska högskola. Sista året vid EPFL i Lausanne. Lite byggnadsvård, konstvetenskap och filosofi. ”Jag har alltid varit samhällsintresserad och valde mellan ingenjörsutbildning och litteraturvetenskap. Idag tycker jag att jag gjorde helt rätt val.”

Karriär: Forskare vid Chalmers sedan 1989. Professor KTH sedan 2016. Leder bland annat projektet Procurement for Sustainable Innovation in the Built Environment (ProcSIBE), om upphandling för hållbart och innovativt samhällsbyggande. Medlem ibland annat IVA samt BeBo/Belokrådet.

Fritid: ”Mycket skogspromenader och lite kajakpaddling med vänner. Spelar gärna innebandy men det är svårt med pendlingen, så kan någon tipsa om ett tantlag i Stockholm så hör av er till mig.”

Läser: ”Inte så mycket som jag skulle önska! Blir en del facklitteratur, men helst skönlitteratur. Just nu Tove Janssons muminböcker.”

Musik: ”Senaste veckan Frida Hyvönen, Säkert!, Jens Lekman och Leonard Cohen.”

Gör mig förbannad: ”KTH:s byråkrati! Jag måste ha ett intyg från prefekten för att boka en tågresa till Eskilstuna för mina egna projektpengar. Och fem instanser ska godkänna ett kontrakt om det är mer än två parter. Man baxnar! Sånt väcker stor munterhet bland chalmerister.”

Gör mig lugn: ”Skogspromenaderna!”

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 2 2017