Aktuellt rättsfall: Förfoganderättsinskränkningar vid fastighetsförvärv – kompletterande dom från HD

I NJA 2017 s. 550, vilken refererades i Samhällsbyggaren 3/2017, klargjorde HD vad som gäller vid begäran om offentlig auktion när en delägares andel i en fastighet tillkommit dels genom gåva med hembudsförbehåll, dels genom köp.

Hembudsförbehållet i gåvan hindrar inte en delägare att begära offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen med hänvisning till ett tilläggsförvärv utan förfogandebegränsningar.

I fastigheten, där delägarna hade förvärvat sina andelar vid olika tillfällen och genom olika typer av förvärv, begärde en av delägarna att fastigheten skulle bjudas ut på offentlig auktion. Med hänvisning till att ett av denna delägares förvärv skett genom gåva med villkor om hembud, menade de övriga delägarna att begäran inte kunde beviljas eftersom något hembud inte skett.

HD anförde att ett överlåtelseförbud eller hembudsförbehåll i samband med ett gåvoförvärv av en fas-tig-het är bindande för mottagaren. Förfogandebegränsningar i samband med fastighetsförvärv genom gåva ska respekteras av hänsyn till givarens vilja. Det hänsynstagandet är emellertid inte skäl för att låta för-fogande-begränsningen omfatta mer än den andel i fastigheten som överläts genom gåvan. Om andelsinne-havet genom till exempel ett tilläggsförvärv är större än vad som svarar mot gåvan, så förfogar mottagaren över den överskjutande delen utan hinder av förfogandebegränsningen.

Den aktuella delägaren var så-ledes inte hembudspliktig för hela sitt andelsinnehav utan endast för en viss del. Innehavet av den del som inte omfattades av någon förfogande-begränsning berättigade till att begära försäljning enligt 6 § sam-äganderättslagen.

I en dom från 2018-05-25 kompletterar HD ovan återgivet rättsfall med en förklararing att samma sak gäller när en försäljning av en samägd jordbruksfastighet** begärs, i enlighet med 13 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Den rättsgrundsats som slogs fast i ovanstående rättsfall ska tillämpas även beträffande jordbruksfastigheter. Således kan en delägare i en jordbruksfastighet vars innehav är större än vad som svarar mot det förvärv för vilket en förfogandebegränsning gäller, bestämma över den överskjutande delen utan hinder av förfogande-begränsningen. Det är alltså möjligt att begära försäljning enligt 13 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter med stöd av den överskjutande ägar-andelen.

** Om fast egendom som är taxerad som lantbruksenhet ägs av minst tre gemensamt, tillämpas denna lag i stället för 2–6 §§ lagen om samägande-rätt. (1 § lag om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter)

Högsta domstolen, 2018-05-25,  Ö 4970-16.

Text: Ingela Boije af Gennäs,
fastighetsrättslig expert, Svefa

Photo by Henry Be on Unsplash