Är det möjligt att upplåta ledningsrätt på och i byggnader mot fastighetsägarens vilja?

Högsta domstolen, T 640-19, Basstationerna i Luleå

I en dom från 2021-11-24 har Högsta domstolen tillåtit ledningsrätt på och i byggnader.  

Lantmäterimyndigheten beslutade, efter ansökan från ett telekombolag, om upplåtelse av ledningsrätt för ett antal anläggningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för 3G-teknik. De befintliga anläggningarna (antenner och länkparaboler på byggnadernas tak samt teknikrum och ledningar inne i byggnaderna) hade sedan tidigare hanterats genom ett hyresavtal med fastighetsägaren. 

Mark- och miljödomstolen ansåg att ledningsrätt inte var möjligt eftersom olägenheterna för fastighetsägaren bedömdes vara större än nyttan för sökanden (på grund av att 3G-tekniken snart är inaktuell med mera). Mark- och miljööverdomstolen ansåg tvärtom att ledningsrätt var möjligt – eftersom anläggningarna även kan användas för 4G-teknik övervägde nyttan för sökanden belastningen för fastighetsägaren. 

Frågan i målet hos HD var under vilka förutsättningar ledningsrätt kan upplåtas för anordningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät och som är placerade på och i byggnader.

HD prövade om det var tillåtet att upplåta ledningsrätt med hänsyn till bestämmelserna i 6, 8 och 10 §§ ledningsrättslagen (LL). Lämplighetsvillkoret i 6 § LL avser i första hand en prövning av om det finns lämpliga alternativa lokaliseringar. HD konstaterade att när en anordning utgör en del av ett befintligt och fungerande nätverk, talar det för att den aktuella placeringen är lämplig. En flytt av en anläggning kan få till följd att även andra anordningar behöver flyttas. De kostnader som då uppstår bör beaktas vid lokaliseringsprövningen. Om fastighetsägaren kan ange konkreta skäl för att placeringen inte är lämplig, skulle det dock kunna leda till en annan slutsats. 

Ett annat förhållande som enligt HD visar på att placeringen av en anordning är lämplig, är om den har satts upp med stöd av ett hyresavtal. Det borde typiskt sett tala för att även fastighetsägaren vid tiden för avtalet ansåg att den valda placeringen i och för sig var lämplig. 

HD anförde att ledningsrättslagen inte innehåller något krav på att nyttan med anordningen ska vara varaktig. Det är vid behov (ändrade förhållanden) också möjligt att ändra eller upphäva en ledningsrätt. Inom ramen för lämplighetsprövningen i 6 § LL måste det beaktas att en ledningsrätt som regel inte är lämplig om fastighetsägaren visar på konkreta omständigheter som talar för att ledningsrätten kan behöva omprövas inom en överskådlig tid. Om sådana omständigheter kan antas inträffa inom tre-fyra år kan det tala mot att upplåtelsen är lämplig. Om sökandens behov av ledningsrätten kan antas kvarstå enbart under motsvarande begränsade tid, kan det också tala mot att ledningsrätt ska upplåtas. 

HD anförde vidare att prövningen av det andra ledet i 6 § LL – intresseavvägningen – ska innefatta alla relevanta omständigheter och ta hänsyn till såväl ekonomiska som ideella värden. Det ger uttryck för att proportionalitetsprincipen ska tillämpas (jmf 2 kap. 12 § expropriationslagen samt HD-målet Parkfastigheten). 

De aktuella anordningarna ingår i ett kommunikationsnät som tillgodoser angelägna allmänna intressen. Varken det faktum att anordningarna är placerade i och på byggnader eller att den ursprungliga upplåtelsen grundas på nyttjanderätt utgör hinder mot att bevilja ledningsrätt. Sökandens behov av anordningarna finns kvar även vid en övergång till ny teknik och kommer att finnas kvar under en lång tid. Faktumet att det är fråga om befintliga anordningar som har satts upp med stöd av ett hyresavtal, talar för att placeringarna är lämpliga och några alternativa placeringar har inte heller redovisats. Det är inte heller visat att byggnaderna kommer att rivas eller på annat sätt förändras inom en så nära framtid att någon av placeringarna på den grunden är olämplig. Fördelarna med upplåtelsen överväger därför olägenheterna av densamma varför HD ansåg att även intresseavvägningen i 6 § LL var uppfylld.

HD bedömde att ledningsrättsupplåtelserna inte heller stred mot gällande detaljplan (8 § LL). Det är fråga om anordningar som är förenliga med den markanvändning som anges i planen och varken upplåtelseformen ledningsrätt eller de faktiska anordningarna motverkar planens syfte eller hindrar ett plangenomförande. Med hänsyn till att ledningsrätterna tillgodoser angelägna samhällsbehov är upplåtelserna till övervägande nytta från allmän synpunkt och därför tillåtna med hänvisning till undantagsregeln i 10 § andra stycket LL.

Det är alltså – under rätt förutsättningar – möjligt att upplåta ledningsrätt på och i byggnader även när berörd fastighetsägare protesterar.

Text: Ingela Boije af Gennäs
Fastighetsrättslig expert, Svefa