Klargörande från HD om begreppet fastighetsägare

Fastighetstillbehör trots olika ägarandelar

Högsta domstolen (HD) klargör i en dom från 8 april i år ytterligare vad gäller tolkningen av begreppet fastighetsägare i 2 kap. 4 § jordabalken (JB). 

Den i målet aktuella byggnaden, ”fritidshuset”, har historiskt utgjort lös egendom av det skälet att den har uppförts av någon annan än fastighetens ägare. I samband med en klyvningsförrättning uppstod frågan om fritidshuset nu utgör tillbehör till fastigheten i och med att delägarkretsen till bygganden, genom flertalet arvsskiften, blivit densamma som delägarkretsen till fastigheten, eller om byggnaden fortsatt ska anses utgöra lös egendom eftersom ägarnas andelar är olika i fritidshuset och fastigheten. 

De två delägarna äger fastigheten med andelarna 25 och 75 procent och den aktuella byggnaden med andelarna 50-50. Den ena delägaren ansökte hos lantmäterimyndigheten (LM) om att fastigheten ska klyvas på så sätt att sökanden ska få den delen där fastighetens bostadshus är placerat och att den andra delägaren ska tilldelas en klyvningslott som omfattar det aktuella fritidshuset. LM ansåg att fritidshuset – på grund av att ägarandelarna skiljer sig åt – var lös egendom och att det därför inte fanns förutsättningar att genomföra klyvningen. 

Mark- och miljödomstolen och Mark- och miljööverdomstolen delade LM:s slutsats att fritidshuset inte utgör fastighetstillbehör.

HD anför att principen bakom huvudregeln i 2 kap. 1 § JB – att alla föremål som objektivt framstår som fastighetstillbehör också utgör sådana tillbehör – ska ses mot bakgrund av den betydelse som fast egendom har för kreditgivningen.

En grundläggande tanke bakom principen är att en tydlig och enhetlig reglering bland annat ska ge kreditgivare en rimlig möjlighet att bedöma riskerna vid fastighetslån. HD anser att huvudregeln bör få genomslag vid en situation som den i målet. Enbart vid så kallad andelsinkongruens bör ett föremål som objektivt framstår som fastighetstillbehör också utgöra sådant tillbehör. När ett föremål, i det här fallet fritidshuset, har tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren men föremålet senare har kommit att ägas av samma personer som äger fastigheten, ska föremålet därför anses ha kommit i samma ägares hand. Det gäller även om fastigheten och föremålet ägs med olika andelar. Trots andelsinkongruensen har fritidshuset därför blivit tillbehör till fastigheten.

HD:s ställningstagande innebär nya förutsättningar för prövningen i lantmäteriförrättningen. HD återförvisade därför målet till LM för förnyad prövning av klyvningsansökan – med den givna förutsättningen att fritidshuset nu utgör fastighetstillbehör.

Ingela Boije af Gennäs
Svefa