Omfattning av gemensamhetsanläggning, yttertak

Lantmäteriet fick in en en ansökan om fastighetsbestämning om var gränsen för en gemensamhetsanläggnings underhållsansvar för yttertak på radhus gick.

I det ursprungliga lantmäteribeslutet hade bestämmelsen följande formulering.Yttre underhåll av tak (yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt skorstenar)

Genom LMs beslut bestämdes omfattningen av gemensamhetsanläggningen i aktuell del till följande:[Anläggningsbeslutet] fastighetsbestäms till att omfatta: underhåll och drift av yttre underhåll av tak (yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt skorstenar). Underhåll innefattar byte av tak.

Ett antal sakägare överklagade och yrkade att mark- och miljödomstolen skulle ändra LM:s beslut på sådant sätt att byte av tak inte omfattas av gemensamhetsanläggningen. Som grund för sitt yrkande har de i huvudsak anfört följande.

• Det är respektive husägares ansvar att sköta husen och taken inbegrips i detta.
• Kostnaden skulle vara lägre om respektive husägare på egen hand bytte taken.
• På cirka 30 av de 90 fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningen har fastighetsägarna redan på egen hand bytt sina tak på grund av omfattande skador.
• LM:s beslut innebär att medlemmarnas rätt att bestämma över sin privata egendom fråntas dem på ett otillåtet sätt.

Mark- och miljödomstolen ändrade LMs beslut på så sätt att byte av tak inte ingick i gemensamhetsanläggningen. Aktuellt bestämmelse fick då följande lydelse.

Yttre underhåll av tak (det vill säga yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt

skorstenar). Detta underhåll innefattar inte byte av tak.

Mark- och miljödomstolens skäl var följande.

Enligt domstolens mening framgår det direkt av anläggningsbeslutet att det yttre underhållet endast gäller takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt skorstenar. Det är en alltför långtgående tolkning av anläggningsbeslutet att taken i sig skulle utgöra en del av anläggningen. Vidare tyder begreppet ”yttre underhåll” på att underhållet inte heller gäller hela takkonstruktionen.

Sökanden överklagade till MÖD och anförde framförallt att de praktiska problem det skulle innebära om gemensamhetsanläggningen inte skulle omfatta byte av tak.

De ursprungliga klagandena anförde att kostnaden för den enskilde blev högre vid ett gemensamt takbyte vilket till stor del berodde på ROT-avdragets konstruktion.

Mark- och miljööverdomstolen anser att det yttre underhållets omfattning är tydligt beskrivet i ärendet från 1981 och att detta alltså även innefattar byte av det yttre takbeläggningsmaterialet. Att underhållet har en sådan omfattning har också stöd i förarbetsuttalanden både från lagen om vissa gemensamhetsanläggningar och från anläggningslagen. Föreningen får alltså byta det yttre takbeläggningsmaterialet för att kunna fullgöra sin underhållsskyldighet, men bärande delar som takstolar m.m. faller utanför omfattningen av gemensamhetsanläggningen. Detta innebär att mark och miljödomstolens dom ska ändras och Lantmäteriet beslut fastställas.

Mark-och miljööverdomstolen 2017-02-20, F 5230-16, laga kraft.

Text:Jan Gustafsson, tekniskt råd Mark- och miljööverdomstolen

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 2 2017