Omfattning av gemensamhetsanläggning, yttre underhåll av tak – aktuellt rättsfall

Lantmäteriet fick in en ansökan om fastighetsbestämning rörande vad följande bestämmelse i en gemensamhetsanläggning omfattade.

Yttre underhåll av tak (yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt skorstenar).

Genom LM:s beslut bestämdes omfattningen av gemensamhetsanläggningen i aktuell del till följande:

Anläggningsbeslutet fastighetsbestäms till att omfatta: underhåll och drift av yttre underhåll av tak (yttre takbeläggningsmaterial med fästanordningar samt skorstenar). Underhåll innefattar byte av tak.

Ett antal sakägare överklagade och yrkade att mark- och miljödomstolen skulle ändra LM:s beslut på sådant sätt att byte av tak inte omfattas av gemensamhetsanläggningen.

Mark- och miljödomstolen konstaterade inledningsvis att en gemensamhetsanläggning ska utgöras av en fysisk anläggning. Det är därför, som utgångspunkt, oförenligt med AL att en gemensamhetsanläggning endast avser en ren verksamhet att utföra något, som till exempel yttre underhåll men gemensamhetsanläggningens omfattning på denna punkt är helt klar, då den uttryckligen och otvetydigt omfattar yttre underhåll av tak.

Vad gäller frågan om byte av tak, är det ostridigt i målet att taken på radhusen inte omfattas av gemensamhetsanläggningen. Ingen av parterna i målet har gjort gällande något annat än att anläggningsbeslutet endast gäller underhåll av taken. Det krävs en högre grad av tydlighet om ett hustak ska ingå i en gemensamhetsanläggning, bland annat eftersom det är ingripande mot den enskilde fastighetsägaren. Vidare tyder begreppet ”yttre underhåll” på att underhållet inte heller gäller hela takkonstruktionen.

Mark- och miljödomstolen finner alltså att eftersom taken inte ingår i gemensamhetsanläggningen så finns det inte möjlighet för LM att bestämma att byte av de aktuella taken ska omfattas av anläggningen.

En sakägare överklagade till Mark- och miljööverdomstolen och yrkade att Mark- och miljödomstolen skulle upphäva mark- och miljödomstolens dom och fastställa LM:s beslut.

Mark- och miljööverdomstolen konstaterade att samfällighetsföreningen har ansökt om fastighetsbestämning av gemensamhetsanläggningen för att klargöra om byte av tak innefattas i begreppet yttre underhåll.

Vid tiden för den ursprungliga förrättningen gällde den numera upphävda lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Enligt denna lag kunde bland annat parkeringsanläggningar, gårdsutrymmen, lekplatser, ledningar och värmeanläggningar inrättas som gemensamhetsanläggningar. I motiven angavs att det skulle vara fråga om ett ändamål som i det enskilda fallet bedömdes vara av stadigvarande betydelse och av central vikt för en fastighets utnyttjande.

I praktiken kom lagen att tillämpas på ett flertal andra anläggningar, bland annat yttre underhåll av kedje- och radhus (det vill säga ytskiktet), med stöd av överenskommelser.

I förarbetena till anläggningslagen anges att sedan anläggningen inrättats har samfälligheten rätt och skyldighet att vidta behövliga åtgärder för att anläggningen ska hållas i ett sådant skick att den uppfyller sitt ändamål.

Genom det nu aktuella beslutet har Lantmäteriet förtydligat punkt 1. h) genom tillägget: ”Underhåll innefattar byte.” Ett beslut som ändrades genom mark- och miljödomstolens dom till: ”Detta underhåll innefattar inte byte av tak.”

Mark- och miljööverdomstolen bedömde att förrättningslantmätaren ansåg att det yttre underhållet av tak innefattade byte av takplåten, men inte av de bärande delarna såsom takstolar etc. Mark- och miljööverdomstolen ansåg därför att det yttre underhållets omfattning är tydligt och att detta alltså även innefattar byte av det yttre takbeläggningsmaterialet.

Att underhållet har en sådan omfattning har också stöd i förarbetsuttalanden både från lagen om vissa gemensamhetsanläggningar och från anläggningslagen. Föreningen får alltså byta det yttre takbeläggningsmaterialet för att kunna fullgöra sin underhållsskyldighet, men bärande delar som takstolar med mera faller utanför omfattningen av gemensamhetsanläggningen.

Detta innebär att mark- och miljödomstolens dom ska ändras och Lantmäteriet beslut fastställas.

Mark-och miljööverdomstolen 2017-02-20, F 5230-16, laga kraft.

Text: Jan Gustafsson, tekniskt råd Mark- och miljööverdomstolen