Övergivna gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter

Idag är det inte tillräckligt reglerat hur en avveckling av outnyttjade gemensamhetsanläggningar ska gå till. Det innebär att både rättigheten och den fysiska anläggningen ofta blir kvar trots att anläggningen inte används, vilket kan ställa till problem och bli dyrt för ägaren.

Möjligheten att bilda gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter utgör en viktig funktion rörande markanvändning i det svenska samhället. Gemensamhetsanläggningar bildas då två eller fler fastigheter har behov av gemensamma anläggningar, till exempel en väg men det kan också vara en värmecentral i ett radhusområde. En gemensamhetsanläggning få endast bildas om fördelarna är större än nackdelarna med anläggningen, det vill säga det är till nytta för fastighetsägarna. Anläggningen blir tillbehör till de fastigheter som har andel i gemensamhetsanläggningen. Ledningsrätt är en rättighet som upplåts för att säkerställa att en allmän ledning kan dras fram och underhållas inom ett visst bestämt område på en fastighet.

Ledningsrätt upplåts inte bara för luftledningar och underjordiska ledningar utan även för till exempel mobilmaster. Ledningsrätten upplåts antingen till förmån för en härskande fastighet och utgör då tillbehör till den fastigheten eller så kan den upplåtas till förmån för en ledningshavare och är då ledningshavarens lösa egendom. Ibland upphör gemensamhetsanläggningar och de ledningar som upplåtits med ledningsrätt att utgöra någon nytta för rättighetshavaren. Skälet till detta kan bland annat vara teknisk utveckling.

I denna artikel har lagstiftning och det praktiska förfarandet granskats gällande avveckling av dessa rättigheter både rättsligt och fysiskt med inriktning på hur avvecklingen påverkar markägarna. Resultatet visar att det idag inte är tillräckligt reglerat hur en avveckling ska gå till. Det innebär att både rättigheten och den fysiska anläggningen i många fall blir kvar trots att anläggningen inte används. Om en avveckling inte sker kan det innebära olägenhet för ägaren till den fastighet där anläggningen är belägen. Olägenheten kan bestå av stora kostnader för markägaren för eget borttagande av den fysiska anläggningen eller ansvar för att rättighetshavaren tar bort anläggningen.

Beträffande ledningsrätter kan det, om ledningen är lös egendom vara ett problem om rättighetshavaren, det vill säga ledningshavaren, vid upplåtelsen var en juridisk person och denne inte längre existerar. I andra fall kan det vara svårt att ens veta vem som är ledningshavare på grund av att information om vem detta är vanligen inte uppdateras i fastighetsregistret om ledningen överlåts. Ledningshavaren skulle kunna ta initiativ till en sådan uppdatering, men om denne inte längre har nytta av ledningen så sker det sannolikt inte.

En annan olägenhet för markägaren kan vara ökade framtida förrättningskostnader som kan uppstå när de formella rättigheterna fortsatt belastar fastigheten.  En ledning, och i vissa fall även en gemensamhetsanläggning, som fysiskt ligger kvar kan även orsaka miljöskador eller utgöra en risk för människors hälsa och säkerhet.

Rättigheterna kan dessutom ha stor påverkan på en panträttshavares sakrättsliga skydd vid en eventuell exekutiv försäljning av fastigheten. Rättigheten kan påverka den så kallade företrädesordningen i en belastad fastighet och därmed påverka rätten till ekonomisk utdelning vid försäljningen.

Slutsatsen är att det är viktigt att det etableras tydligare och effektivare regler gällande både processen för att ta bort den formella rättigheten och ansvaret för det fysiska bortförandet av anläggningarna beträffande såväl onyttiga gemensamhetsanläggningar som ledningsrätter.

Märit Walfridsson, Högskolan i Gävle, marit.walfridsson@hig.se

Jesper Paasch, Högskolan i Gävle, jesper.paasch@hig.se

Anna Eriksson, Lantmäteriet, anna.m.eriksson@lm.se

Emmy Hedlund, Lantmäteriet, emmy.hedlund@lm.se

Marija Juric, Lantmäteriet, marija.juric@lm.se

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 1 2017