Upphävande av de så kallade exploatörsförordnande

Beslutet innebär att viss i planen angiven mark för allmän plats ska upplåtas utan ersättning. Upplåtelsen har skett till förmån för de i planen redovisade fastigheternas gemensamma behov.

Bakgrund till förordnandena
Fram till och med första januari 2015 så fanns i Plan- och bygglagen 6 kap 5§ regler som innebar att en exploatör kunde bli skyldig att utan ersättning upplåta mark för allmän plats. Reglerna fanns också i äldre lagstiftning, till exempel i Byggnadslagen, där de kallades 113§-förordnanden. I Äldre plan- och bygglagen, som ersatte Byggnadslagen 1987 och gällde fram till 2011 fanns reglerna i 6 kap 19§.

Från och med första januari 2015 så finns inte möjligheten kvar att meddela den här typen av beslut för nya detaljplaner. Bestämmelserna i Plan- och bygglagen har upphävts. Alla gällande exploatörsbeslut och förordnanden kommer att upphöra att gälla första januari 2019 eller när detaljplanens genomförandetid går ut. Denna tid kan i några fall sträcka sig till en tidpunkt senare än första januari 2019.

Lantmäteriets regeringsuppdrag från 2015
För att berörda fastighetsägare inte skall riskera att lida någon rättsförlust till följd av upphävandet av förordnandena har regeringen gett Lantmäteriet och de kommunala lantmäterimyndigheterna (KLM) följande uppdrag:

”Lantmäteriet ska identifiera sådana områden som omfattas av förordnanden enligt 6 kap. 5 § plan- och bygglagen (2010:900) och motsvarande förordnanden enligt äldre plan- och byggnadslagstiftning och som inte har blivit rättsligen genomförda med stöd av tillämpning av fastighetsbildningslagstiftningen. Lantmäteriet ska i samverkan med de kommuner som har egen lantmäterimyndighet enligt lagen (1995:1393) om kommunal lantmäterimyndighet informera berörda sakägare om gällande förordnanden och om den lagstiftning som träder i kraft den 1 januari 2015 som berör de aktuella förordnandena. Informationen ska omfatta vilka åtgärder som kan vidtas i syfte att trygga de rättigheter som förordnandet har avsett att tillförsäkra. Uppdraget ska redovisas i årsredovisningen för 2017.”

Analysarbetet
För att få en uppfattning om hur många planer som har eller kan ha ett förordnande så gjordes ett antal körningar i Fastighetsregistret. Via en sammanställning av körningarna kom Lantmäteriet fram till att det fanns 2987 planer med ett registrerat förordnande inom det statliga lantmäteriets verksamhets område.  Dessutom finns 1544 anteckningar om fråga väckt om förordnande som måste gås igenom.

Inom KLM så fanns 531 planer med ett registrerat förordnande och 593 anteckningar om fråga väckt om förordnande.

De regionala skillnaderna är väldigt stora, flest förordnanden/fråga väckt finns i Västra Götaland 1122 st, Stockholm 1036 st, Halland 734 st och Norrbotten 571 st. Minst i Västerbotten 1st, Dalarna 4 st, Kronoberg 5 st och Örebro 8 st.

Lantmäteriet timanställde i december 11 studenter från Högskolan i Gävle för att göra analysen av de 2987 planer som hade ett förordnande registrerat på planen. Målet är att analysen skall vara klar till 31 maj i år och det ser ut kunna uppfyllas.

Studenterna har en utmaning i att komma fram till i vilka områden förordnandet fortfarande gäller, då vissa planer kan ändrats av upp till 20 nya planer. I en del har man sagt förordnandet skall fortsätta gälla i delar, upphöra i andra områden och utökas i några områden.

Arbetet med analysen av fråga väckt har påbörjats och ska förhoppningsvis kunna slutföras senast i september. KLM har påbörjat sitt analysarbete och några är redan klara.

När kommer Lantmäteriet att skicka information till fastighetsägare?
I de fall Lantmäteriet/KLM bedömer att det förordnande som en fastighet berörs av inte har genomförts som gemensamhetsanläggning eller att syftet tryggats på annat sätt, t ex att belastad fastighet avsatts som samfälld för förmånsfastigheterna, så kommer alla fastighetsägare inom planen att få ett personligt brev med information från Lantmäteriet och KLM.

Även i de fall när bara delar av förordnandet genomförts som gemensamhetsanläggning, oftast vägarna, får fastighetsägarna ta ställning till om de vill genomföra kvarvarande delar av förordnandet. Det kan ske genom en ansökan om omprövning av befintlig gemensamhetsanläggning alternativt nybildning av gemensamhetsanläggning.

I några fall äger en ideell förening, till exempel stugägarförening, fastigheten som belastas av förordnandet. Lantmäteriets bedömning är att dessa förordnanden inte är rättsligt genomförda, då det inte är säkert att alla fastigheter som berörs av förordnandet är medlemmar i den ideella föreningen. Även här skickas ett personligt brev.

I andra fall sköter kommunen allmän platsmark trots att det i gällande byggnadsplan/detaljplan är enskilt huvudmannaskap. Även här är Lantmäteriets bedömning att dessa förordnanden inte genomförts och ett brev kommer att skickas.

Informationsinsatsen kan komma att bli väldigt stor, en första analys pekar på att runt 30 % av förordnandena inom det statliga lantmäteriets verksamhetsområde inte genomförts fullt ut. Det skulle kunna innebära ett utskick för cirka 1360 planer, med ett genomsnitt på 20 fastigheter per plan och ungefär 1,5 ägare per fastighet = 40 000 brev bara för Lantmäteriet.

Ett informationsbrev har tagits fram och provutskick kommer att ske inom några mindre planområden under slutet av april/början av maj. Detta för att vi ska få en uppfattning om hur informationen tas emot och utöka/göra förbättringar av informationen på hemsida.

Mer information kommer successivt att läggas ut på www.lantmateriet.se

Vad betyder detta för fastighetsägaren?
Om fastighetsägarna vill trygga den rättighet som förordnandet enligt byggnadsplanen/detaljplanen ger, så behöver de skriftligt ansöka om lantmäteriförrättning för bildande av gemensamhetsanläggning alternativt omprövning. Ansökan skall vara berörd lantmäterimyndighet tillhanda senast 2018-12-31.

Ansökan kan göras av en eller flera fastighetsägare. Behovet av att trygga de rättigheter förordnandet ger, stäms lämpligen av med övriga fastighetsägare inom byggnadsplanen/detaljplanen vid något gemensamt möte.

Söks lantmäteriförrättningen för bildande av gemensamhetsanläggning efter den 31/12 2018 så kan markägaren komma att kräva ersättning för intrånget, även om marken redan tagits i anspråk för de ändamål som beslutades i förordnandet.

Förrättning
När lantmäterimyndigheten bildar en gemensamhetsanläggning för allmän platsmark med stöd av en plan där ett förordnande gäller, ska marken upplåtas till gemensamhetsanläggningen utan ersättning.

Genomförs förrättningen fördelas förrättningskostnaden normalt via ett kostnadsfördelningsbeslut på de i gemensamhetsanläggningen ingående fastigheterna. All den tid som läggs ner på förrättningen faktureras.

Den/de fastighetsägare som ansöker om lantmäteriförrättning blir betalningsansvariga för kostnader som Lantmäteriet lagt ner om förrättningen inte går att genomföra.

Text: Gunnar Ersbo

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 2 2017