Köpekontraktet lägger grunden

Vid köp av fast egendom bör köpekontraktet, inte köpebrevet, läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.

I en dom från 2016-07-05 slog HD fast att det vid köp av fast egendom bör vara köpekontraktet, inte köpebrevet, som i regel läggs till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.

Säljaren ansökte om avstyckning av till sin fastigheten tillhörigt utskifte. Innan förrättningen slutfördes såldes fastigheten, med undantag av utskiftet, genom att det upprättades ett köpekontrakt och några månader senare upprättades ett köpebrev. I köpebrevet angavs inte, till skillnad från i köpekontraktet, att utskiftet undantagits i försäljningen varför köparna genom köpebrevet erhöll lagfart på hela fastigheten. Som nya lagfarna ägare till fastigheten återkallade köparna den ansökan om avstyckning som säljaren gjort, varefter förrättningen inställdes. Säljaren yrkade vid domstol att det skulle fastställas att han har bättre rätt till utskiftet än köparna.

I det aktuella målet anförde HD att avtalstolkning i första hand syftar till att försöka utröna vad parterna gemensamt har avsett med avtalet. Vid motstridiga uppgifter i köpehandlingarna måste hänsyn tas till de dubbla handlingarnas funktion och rättsverkan. Köpekontraktet utgör den grundläggande köpehandlingen. Det är redan genom kontraktet som parterna träffar ett bindande överlåtelseavtal och kontraktet får normalt ses som ett uttryck för parternas gemensamma avsikt. Det gäller särskilt i de pga. formkraven obligatoriska delarna. Vanligen innehåller köpekontraktet också alla de väsentliga avtalsvillkoren, medan köpebrevet har som huvudsaklig funktion att utgöra ett avslut på köpet. Detta innebär att köpekontraktet som regel bör läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet. Det kan dock av omständigheterna framgå att parterna har avsett att ändra eller precisera avtalet genom köpebrevet (jmf NJA 1982 s. 691).

I köpekontraktet angavs den överlåtna egendomen så att utskiftet inte skulle omfattas av köpet. I målet hade inte framkommit några omständigheter som visade att parterna ändå var överens om att utskiftet skulle ingå. Endast det förhållandet att utskiftet inte undantogs i köpebrevet innebar enligt HD inte att avtalet kan anses ha haft något annat innehåll än det som framgår av kontraktet.

HD fastställde därför att säljaren har bättre rätt till utskiftet än köparen.

HD 2016-07-05, T 1834-15

Text: Ingela Boije af Gennäs, lantmätare, Lantmäteriet