Vilandeförklaring -aktuellt rättsfall

Den kommunala lantmäterimyndigheten fick in en ansökan om avstyckning av ett skifte av en fastighet med syftet att det avstyckade området skulle bebyggas med flerbostadshus. Enligt gällande detaljplaner utgjorde marken allmän plats. Köparen av markområdet hade hos kommunen ansökt om planbesked med syfte att området skulle användas för bostadsbebyggelse. LM beslutade att ställa in förrättningen med motivering att en avstyckning stred mot gällande detaljplan, vilandeförklaring var inte möjlig i ett sådant tidigt skede av planprocessen och att inkomna ärenden enligt förvaltningslagen ska handläggas så enkelt, snabbt och billigt som möjligt utan att rättssäkerheten eftersätts.

Köparen överklagade och yrkade att mark- och miljödomstolen skulle upphäva lantmäterimyndighetens beslut och istället vilandeförklara förrättningen. Som grund för sitt yrkande har de i huvudsak anfört följande.

• En förrättning ska vilandeförklaras enligt 4 kap. 39 § FBL om det är avgörande för fastighetsbildningen att en fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs.
• Planförfarande utgör en sådan annan ordning som kan utgöra grund för att vilandeförklara förrättningen.
• Positivt planbesked har meddelats och arbete med detaljplan för bostäder ska inledas.
• Eftersom ett positivt planbesked innebär att detaljplaneläggning ska påbörjas är det att jämställa med att en detaljplaneprocess pågår och utgör därför ett hinder att inställa förrättningen.
• Det är således samma läge som om en detaljplaneprocess hade påbörjats och är inte att jämföra med ett planarbete på ett förberedande stadium.
• Köparen har i detta fall köpt del av en fastighet och måste därför ansöka om fastighetsbildning inom ett halvår eftersom köpet i annat fall blir ogiltigt.

Mark- och miljödomstolen konstaterade inledningsvis att prövningen av en planfråga hos en administrativ myndighet är en sådan fråga som kan utgöra grund för vilandeförklaring av en fastighetsbildningsfråga om också övriga villkor för vilandeförklaring är uppfyllda.

Vad gäller prövning av planfrågor krävs det att det verkligen föreligger en prövning av planfrågan för att vilandeförklaring ska kunna ske. Det räcker alltså inte med att planarbete pågår på ett förberedande stadium.

Byggnadsnämnden har beviljat positivt planbesked för bostäder på aktuell fastighet. Enligt domstolens uppfattning kan ett planbesked inte utgöra en sådan prövning av planfrågan som krävs för att en förrättning ska kunna vilandeförklaras. Även om planbeskedet har en tydlig inriktning och ger vägledning angående de planer som finns för området är det inte möjligt att, utifrån ett sådant besked, förutse att en lagakraftvunnen detaljplan föreligger inom en nära förestående framtid. Av denna anledning ska överklagandet avslås.

Sökanden överklagade och anförde följande för att mark- och miljödomstolens dom skulle ändras.

• Lantmäterimyndighetens ärendebalans och handläggningstider ska inte styra om en vilandeförklaring ska beviljas eller inte.
• Idag är det ofta exploatörer som driver och bekostar arbetet med att ta fram detaljplaner.
• Genom att detaljplaner tas fram av exploatören finns det ett intresse att i ett tidigt skede förvärva mark och sedan detaljplanelägga området.
• Det är få exploatörer som skulle vilja bekosta ett detaljplanearbete om denne inte råder över markområdet.
• Om lantmäterimyndigheten tillämpar möjligheten att vilandeförklara ärenden mindre restriktivt skulle lagstiftarens intentioner rörande planbesked och detaljplaner framtagna av exploatörer få större effekt.

Mark- och miljööverdomstolen inhämtade yttrande från Lantmäteriet som anförde följande.

I vissa undantagsfall får en förrättning vilandeförklaras om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att fråga som är föremål för prövning i annan ordning avgörs först. Till exempel bör en planfråga anses vara av synnerlig vikt för fastighetsbildningen om den yrkade åtgärden kan förväntas bli tillåten först efter att en planändring skett.

Det krävs dock att det föreligger en verklig prövning av planfrågan. Om planfrågan bara befinner sig på ett förberedande stadium saknas förutsättningar för vilandeförklaring. Detta eftersom det torde krävas att beslut i planfrågan kan förväntas inom överskådlig tid

I förarbetena framhålls att syftet med FBL var att skapa ett förfarande för ändringar i fastighetsindelningen som var snabbt och enkelt utan att rättssäkerheten eftersattes. Att tillåta vilandeförklaring av förrättningar med hänvisning till ett planarbete som precis inletts ligger inte i linje med detta syfte. Tvärtom skulle en mer generös tillämpning av möjligheten till vilandeförklaring riskera att medföra orimligt långa handläggningstider av förrättningar samt motverka lantmäteriets möjligheter att bedriva en effektiv verksamhet.

Mark- och miljööverdomstolen konstaterade att huruvida det finns förutsättningar att vilandeförklara ska utgå från förhållandena vid tidpunkten för prövningen. Efter lantmäterimyndighetens beslut har det meddelats ett positivt planbesked.

Institutet planbesked fanns inte när bestämmelsen om vilandeförklaring i FBL tillkom och uttalandena i förarbetena får därför tolkas mot den bakgrunden. Att kommunen meddelat ett positivt planbesked och därmed avser att inleda en planläggning för åtgärden innebär också att planfrågan har konkretiserats på ett sådant sätt att det i bestämmelsens mening får anses utgöra en fråga som är föremål för prövning i annan ordning, trots att frågan befinner sig på ett tidigt stadium i planprocessen. Kraven för att kunna vilandeförklara förrättningen får därmed anses vara uppfyllda.

Att planarbetet kan få en annan inriktning som inte möjliggör den nu sökta förrättningen eller att planarbetet kan komma att avbrytas, kan medföra att det i framtiden inte föreligger förutsättningar för vilandeförklaring. Det innebär dock inte att det i detta skede finns tillräckliga skäl att neka vilandeförklaring. Inte heller kan förlängda handläggningstider eller försämrad effektivitet hos lantmäterimyndigheten tillmätas någon avgörande betydelse för frågan om vilandeförklaring.

Mark- och miljööverdomstolen anser alltså att yrkandet om att förrättningen ska förklaras vilande bör bifallas.

Mark-och miljööverdomstolen 2016-11-02, F 1053-16, laga kraft.

Text: Jan Gustafsson, tekniskt råd Mark- och miljööverdomstolen 

Publicerad i Samhällsbyggaren nr 1 2017