Billigare med blandade basbostäder

Det krävs bostadspolitiska åtgärder – inte bara för hushåll med sociala problem, utan även för de med låg inkomst. Till exempel fler ”basbostäder” enligt en modell som tillämpas in flera tyska städer. Det föreslår Hans Lind och Thomas Kalbro i den nya rapporten ”Socialt hållbar bostadsförsörjning”.

I Sverige, och många andra liknande länder, har inkomstskillnaderna ökat under de senaste 30 åren. Detta har i regel lett till att hushåll med låga inkomster fått allt svårare att hitta en bostad på den öppna marknaden. Bostadspriser har stigit liksom hyror i nyproduktionen. Köer till äldre och billigare hyresrätter har blivit längre, även i förortsområden där köerna tidigare var korta eller obefintliga. Allt fler hushåll hamnar hos socialförvaltningen som många gånger får välja kortsiktiga och dyra lösningar.

I den internationella debatten förekommer två begrepp: ”social housing” och ”affordable housing”. Det finns inga etablerade definitioner, vilket avspeglas i den svenska debatten. Vissa hävdar att vi absolut inte ska ha social housing i Sverige, medan andra säger att vi redan har det. De som säger att vi redan har det pekar ibland på bolag som SHIS i Stockholm, som tillhandahåller tillfälliga bostäder åt hushåll som av olika skäl har svårt att hitta något.  På hemsidan beskriver man sin roll på följande sätt:

 ”SHIS Bostäder är Stockholm stads bostadssociala resurs. I 36 fastigheter med cirka 3 400 lägenheter erbjuder vi trygga boenden för stockholmare som av ekonomiska eller sociala skäl har hamnat utanför den ordinarie bostadsmarknaden.”

”Affordable housing”

En artikel i Fastighetstidningen (nov 2017) har rubriken ”Nyköpings kommun bygger Social housing” och beskriver att kommunen bygger ett bostadshus där socialförvaltningen sedan fördelar lägenheterna.

Att det krävs särskilda bostadspolitiska åtgärder för hushåll som har sociala problem är kanske inte så kontroversiellt. Låt oss därför fokusera på strategier för grupper som inte har andra problem än en låg inkomst. Detta kan kallas strategier för ”affordable housing”.

En strategi som tillämpas i flera länder, bland annat i flera stora tyska städer, består i att vissa lägenheter i nyproduktionen åsätts en lägre hyra, och för att få tillgång till dessa krävs bland annat att inkomsten är under en viss nivå.

Det finns en rad olika varianter, men vanligen handlar det numera om insprängda lägenheter här och där. Fastighetsägaren kan få en subvention för att avsätta en viss andel av sina lägenheter som ”affordable housing”, där hyran kan ligga 20-30 procent under marknadsnivå.

Ett hushåll kan skaffa sig ett intyg om att de har en låg inkomst, och sedan söka på marknaden efter lediga lägenheter inom denna kategorin. Det kan vidare vara så att den lägre hyran bara gäller under en begränsad tid (10-15 år) och att hyran sedan höjs till marknadsnivå. Vid den tidpunkten kan dock hushållets inkomst ha stigit så det har råd med den högre hyran, annars får de leta efter någon ny lägenhet med lägre hyra.

Gränsen för vilka som kan få hyra dessa billigare lägenheter varierar mellan olika länder, men det kan handla om 30-50 procent av befolkningen. Det är alltså en bred målgrupp, och ofta nämns grupper inom offentlig sektor med låg lön som en typisk målgrupp.

I och med att lägenheterna är insprängda i beståndet blir argument om stigmatisering inte så relevanta. Eftersom inkomstgränsen är relativt hög kan många öka sin inkomst och ändå behålla sin billigare lägenhet, vilket gör risken för så kallade fattigdomsfällor mindre.

Bygg mer, hyrorna sjunker

När man ska ta ställning till om detta är en bra lösning måste man först fundera på vad alternativet är. Utgår vi från den svenska situationen kan jag tänka mig åtminstone tre andra strategier:

1. Att bygga så mycket bostäder att marknadshyran i delar av beståndet blir lågt. Detta var grundtanken i den svenska bostadspolitiken under 50- och 60-talet. Byggs bara tillräckligt mycket kommer det att finnas bostäder med relativt låga hyror.
2. Att öka bostadsbidragen kraftigt så att alla hushåll har råd att efterfråga relativt dyra bostäder.
3. Att fördela lägenheter med låg hyra efter andra kriterier än i dag. Hyresregleringen innebär att det finns ett bestånd av relativt billiga bostäder. Även om många av dessa bostäder cirkulerar på en bytesmarknad, kommer ändå vissa av dem tillbaka till fastighetsägaren eller bostadsförmedlingen, och man kan låta hushåll med lägre inkomster få förtur till vissa av dessa bostäder.

Dessa alternativ har dock sina problem. Det tredje alternativet ger knappast tillräckligt många lägenheter. Alternativ 1 och 2 kan bli mycket kostsamma för staten. Kraftigt höjda bostadsbidrag riskerar också att driva upp hyror ännu mer och leda till så kallade fattigdomsfällor. En nackdel med att satsa på att allmänt öka utbudet är också att det tar tid att pressa ner hyresnivåerna genom ökat utbud, vilket innebär att det tar relativt lång tid innan lägenheterna blir överkomliga för hushåll med lägre inkomster. Strategi där en viss andel av det som byggs åsätts en lägre hyra och går till hushåll med lägre inkomster gör att vissa lägenheter omedelbart blir tillgängliga för hushåll med lägre inkomster. Dessutom utgår ju bara subventioner till just dessa lägenheter och inte till beståndet som helhet.

Modell á la Mûnchen

I en ny rapport, ”Socialt hållbar bostadsförsörjning”, föreslår jag och Thomas Kalbro en blandad strategi där alla komponenter som nämnts ovan finns med och som påminner om strategin i vissa tyska städer. Rapportens är skriven åt Stockholm Stads Hållbarhetskommission. Där beskrivs också den modell för en blandad stad som tillämpas i nyproduktion i München.

Vi diskuterar inte bostadsbidrag, men utesluter inte att mindre justeringar av dessa är motiverade.

1. Det som knyter an till den klassiska efterkrigsmodellen är att utbudet av det som i rapporten kallas ”basbostäder” behöver ökas, och att det i varje projekt ska finnas en blandning av bostäder med olika brukarkvalitet (från basbostäder till lyxbostäder). Ökas andelen basbostäder kommer priset/hyran på dessa att stegvis pressas ner.
2. Det som knyter an till den europeiska modellen är att vissa av bostäderna ska ha en hyra som är, säg, 20 procent under marknadshyran/bruksvärdehyran. För att få tillgång till dessa ska man ha en inkomst, som är, säg, högst 80 procent av medelinkomsten.
3. När det gäller de billigare lägenheterna i det äldre beståndet föreslås dels att kommunen inte ger markanvisningar till företag som har orimligt höga inkomstkrav, dels att en viss andel av de lediga lägenheterna med låga hyror fördelas med ett omvänt inkomstkrav.

Detta ska bara ses som ett exempel på vad som kan göras. Det viktiga är emellertid att vi diskuterar konkreta strategier för hur hushåll med lägre inkomster lättare ska kunna hitta en bostad, och att vi inte fastnar i mer emotionella diskussioner om huruvida vi ska ha ”social housing” eller inte.

Text: Hans Lind

hanslind.fastighetsekonomi@gmail.com