Kommunerna om privata samhällsfastigheter

Under senare år har antalet privata aktörer verksamma inom segmentet för samhällsfastigheter, en typ av fastighet där samhällsservice bedrivs, mångdubblats.

Cirka 85 procent av dessa fastigheter bedöms fortfarande finnas i kommunal, regional eller statlig ägo, men allt fler fastigheter förvärvas av privata aktörer. 

Med bakgrund av detta, och av det faktum att många av Sveriges kommuners ekonomier blir allt sämre, ämnade vår studie identifiera de bakomliggande drivkrafterna för utvecklingen av marknadssegmentet för samhällsfastigheter. 

 Eftersom medierna ofta rapporterat utifrån de privata bolagens perspektiv och beskrivit vilket bra tillgångsslag samhällsfastigheter utgör för dessa, ville vi redogöra för ”den andra sidan av myntet”, och främst hur kommuner förhåller sig till det tilltagande privata investeringsintresset.

Till studien intervjuades en rad representanter från olika kommuner för att täcka det politiska spektrumet så gott som möjligt. På vissa punkter var de rörande överens, och på andra gick åsikterna isär. Att privat inflytande bland kommuners samhällsfastigheter är en politisk fråga är otvivelaktigt, men huruvida det är en avgörande faktor var enligt studien inte lika tydligt. 

Vidare intervjuades också representanter från privat sektor, där konsensus rådde i betydligt fler frågor. Samtliga intervjuade var dock överens, oavsett om de representerade privata eller publika intressen, om att andelen privat ägda samhällsfastigheter troligtvis kommer att öka.

>> Har du skrivit årets bästa examensarbete i fastighetsekonomi eller fastighetsrätt? Skicka in ditt bidrag nu!

Vidare skickade vi en enkät till landets ekonomiskt svagare kommuner och frågade dem hur de ser på sina behov av samhällsfastigheter och på deras förmåga att på egen hand möta dessa. Bland de kommunerna var det en majoritet som både upplevde ett växande privat investeringsintresse och som ansåg sig behöva ta in privat hjälp för att möta behoven. 

Många av kommunerna var dock skeptiska till att bli hyresgäster hos en privat fastighetsägare

Många av kommunerna var dock skeptiska till att bli hyresgäster hos en privat fastighetsägare och berättade att de skulle känna sig tryggare med att avyttra om bolagen kunde visa på en historik där de inte sålt fastigheter särskilt ofta. Det bästa scenariot enligt många kommuner hade varit om bolaget de säljer till avtalade om att äga fastigheten under exempelvis hela hyreskontraktstiden.

Avslutningsvis visade studien att den primära drivkraften för denna utveckling är den demografiska förändring Sverige genomgår med allt fler äldre och yngre, som ställer stora krav på kommuner som måste kunna erbjuda bland annat vård och skolor till sina invånare. Den enligt vår data näst mest bidragande faktorn till utvecklingen är den ekonomiska aspekten (demografi och ekonomi är givetvis tätt förknippade) där kommuner inte är kapabla, eller åtminstone inte kan rättfärdiga, att äga alla samhällsfastigheter själva. 

Den tidigare nämnda politiska aspekten vid beslutsfattande om avyttringar var lite oväntat mindre tydlig, där många intervjuade trodde att det fanns ett nära samband mellan ideologi och vilja att avyttra, men där data över transaktioner visade ett svagt sådant samband.

Kommunernas dilemma kring avyttringar av samhällsfastigheter. En analys av samspelet mellan det offentliga och det privata. KTH, Fastigheter och byggande 2020.

Text: Henrik von Bahr och Olof Bergvall

>> Kommunernas dilemma kring avyttringar av samhällsfastigheter. En analys av samspelet mellan det offentliga och det privata

I nästa nummer: Erik Jansson, vinnaren av bästa examensarbete fastighetsrätt 2020, presenterar sina resultat!

Om författarna

Henrik von Bahr

Tog examen från KTH i fjol där han inledningsvis studerade kandidatprogrammet Fastighetsutveckling och därefter masterprogrammet Fastigheter och byggande med inriktningen fastighetsekonomi.

Olof Bergvall

Tog examen från KTH i fjol där han studerat kandidatprogrammet Fastighet och finans och därefter masterprogrammet i Fastigheter och byggande med inriktningen fastighetsekonomi. 

Foto: Johannes Frandsen, Susan Q Yin/Unsplash