Stigande optimism i SEPREF:s konsensusprognos

Varje kvartal sedan mer än tio år tillbaka genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF), som är en sektion inom Samhällsbyggarna, en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt. Inspirationen till att genomföra en konsensusprognos i Sverige kommer från den Londonbaserade medlemsorganisationen Investment Property Forum (IPF) som sedan 1999 har genomfört en motsvarande, fast mer omfattande, marknadsundersökning för Storbritannien samt sedan 2015 för ett 30-tal storstäder i Europa.

I den senaste konsensusprognosen från SEPREF, avseende Q4 2021, medverkade 32 företag verksamma på den svenska fastighetsmarknaden. Det är fler svarande jämfört med tidigare undersökningar, vilket kan tolkas som ett ökat intresse i branschen för konsensusprognosen. Majoriteten av de svarande företagen är fastighetskonsulter, men även institutioner, fondförvaltare samt noterade och onoterade fastighetsbolag medverkar.

Resultaten från den senaste konsensusprognosen indikerar en stigande optimism, både i termer av hyrestillväxt och sjunkande avkastningskrav.

Ser vi till den kortsiktiga prognosen för kontorshyror är optimismen mest signifikant i Stockholm där prognosen för Q4 2021 uppgår till 8 225 kr/kvm och år, vilket är en ny rekordnivå för Stockholm. Sedan förra undersökningen har den kortsiktiga hyresprognosen justerats upp med 5 procent. En fjärdedel av de svarande förväntar sig fortsatt stigande primehyror på Stockholms kontorsmarknad det närmaste året. Majoriteten av de svarande, 67 procent, förväntar sig oförändrade hyror.

I Göteborg har den kortsiktiga prognosen successivt arbetat sig upp efter en ganska så kraftig nedgång i samband med att Coronapandemin slog till. Konsensusprognosen för Q4 2021 landar på 3 600 kr/kvm och år, vilket är en rekordhög nivå för Göteborg. En dryg femtedel av de svarande bedömer att primehyrorna fortsätter att stiga det kommande året. 65 procent av de svarande förväntar sig oförändrade hyror.

Även i Malmö har den kortsiktiga hyresprognosen stigit och uppgår nu till 3 000 kr/kvm och år vilket är samma rekordhöga nivå som uppmättes precis innan pandemin. För det kommande året förväntar sig en bred majoritet, 83 procent, oförändrade hyror i Malmö. En jämn fördelning, 8 procent vardera, förväntar sig stigande respektive sjunkande hyror på ett års sikt.

På investeringsmarknaden noteras ett ökat intresse för kontorsfastigheter, vilket avspeglar sig i konsensusprognosen. Den kortsiktiga prognosen för avkastningskrav (prime office yield) i Göteborg har justerats ned till 3,88 procent, men har förblivit oförändrad i Stockholm och Malmö på låga 3,25 respektive 4,25 procent. Den kortsiktiga yieldprognosen har varit stabil i både Göteborg och Malmö under flera år, medan den sjönk ganska kraftigt i Stockholm under 2019 för att därefter fluktuera några baspunkter upp, och sedan åter ner, sedan dess.

Förväntan på ett års sikt är i grova drag sjunkande eller stabila avkastningskrav. I Malmö och Göteborg lutar flertalet svarande åt stabila avkastningskrav på ett års sikt. För Stockholms del är det något fler som förväntar sig sjunkande jämfört med stabila avkastningskrav. Förklaringen till det stigande intresset för kontorsfastigheter bland investerare är sannolikt att det för var dag blir lite tydligare hur kontorsanvändningen och -efterfrågan post corona kommer att gestalta sig.

Karin Witalis
Head of Research på Colliers och ansvarig för konsensusprognosen inom Sepref