En förskrift om köpebrev i ett fastighetsköp utgör ett hävningsförbehåll

I en dom från 2020–04-17 klargör Högsta domstolen (HD) att en klausul i ett fastighetsköp om att säljaren ska utge ett köpebrev när köpeskillingen betalats, ska ses som ett hävningsförbehåll och inte som en återgångsklausul. Om säljaren inte vill stå fast vid köpet när köparen inte betalar i tid, krävs att säljaren uttryckligen meddelar köparen det.

Bakgrund
En säljare och en köpare hade avtalat om överlåtelse av en fastighet. Tillträdet var avtalat att ske ett visst datum, under förutsättning att hela köpeskillingen hade betalats. Vidare skulle säljaren tillhandahålla ett köpebrev när köparen fullgjort sin betalningsskyldighet. Köparen betalade dock inte köpeskillingen i tid varefter säljaren skickade ett meddelande till köparen om hävning av köpet. Ett par dagar därefter betalade köparen hela köpeskillingen. De frågor som HD prövade i målet var om köpet automatiskt återgick till säljaren när betalningen uteblev, eller om säljaren i en sådan situation behövde avge en hävningsförklaring till köparen – och i så fall hur tydlig – för att fastigheten skulle återgå till säljaren.

Återgångsvillkor eller hävningsförbehåll?
HD konstaterar inledningsvis att det vid fastighetsförsäljning kan avtalas om att köpets fullbordan eller bestånd ska göras beroende av att köpeskillingen betalas (4 kap. 4 § JB). I 4 kap. 5 § JB finns en tolkningsregel som anger att om det i köpehandlingen har föreskrivits att köpebrev ska upprättas, ska det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av att köpeskillingen betalas. Utan ett förbehåll om köpeskillingens erläggande eller om köpebrev, kan säljaren vid köparens betalningsdröjsmål inte avstå från att fullfölja köpet utan är då endast hänvisad till att kräva fullgörelse av betalningen. Med ett sådant förbehåll kan säljaren däremot välja mellan att inte fullfölja köpet eller att kräva att köparen verkställer sin betalningsskyldighet.

Med återgångsklausul avses ett villkor som föreskriver en återgång av köpet om en viss omständighet inträffar alternativt inte inträffar. I jordabalkens förarbeten anges att en föreskrift om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald, ger säljaren rätt att häva köpet. HD har också vid ett flertal tidigare tillfällen uttalat att rättsföljden av att köparen inte betalar köpeskillingen är att säljaren har rätt att häva avtalet (tex NJA 1986 s. 146). Även karaktären av det som regleras i den nu aktuella typen av klausuler talar starkt för att det är fråga om hävningsförbehåll; dröjsmål med köpeskillingen utgör ett avtalsbrott. Återgångsklausuler avser istället typiskt sett annat än köparen och säljarens avtalsbrott (t.ex. nödvändig fastighetsbildning). HD:s slutsats är därför att klausuler om att köpets fullbordan eller bestånd görs beroende av att köpeskillingen betalas ska utgöra hävningsförbehåll och inte återgångsklausuler.

Hävningsförklaring
I jordabalkens fjärde kapitel saknas bestämmelser om vad som gäller när säljaren vill häva ett köp p.g.a. köparens dröjsmål. Det finns inte heller några bestämmelser om utformningen av, eller sättet för, hur säljaren ska framställa hävningsförklaringen. Däremot är det en allmän rättsprincip inom kontraktsrätten att den som vill häva ett avtal måste lämna en uttrycklig hävningsförklaring. En hävningsförklaring måste vara så tydlig att motparten förstår att den som häver avtalet vill att parternas prestationer ska återgå.

Ett meddelande som skickas för att uppmärksamma mottagaren på att denne har begått ett avtalsbrott anses, tvärt emot den normala utgångspunkten, skickas på mottagens risk (eftersom skyldigheten att reklamera är stadgad i mottagarens intresse). HD menar, i likhet med vad som gäller enligt köplagen, att den hävningsförklaring som en fastighetssäljare lämnar till köparen vid betalningsdröjsmål, när hävningsförklaringen skickats på ett ändamålsenligt sätt, ska anses ha skickats på mottagarens risk.

I målet hade säljaren i rätt tid lämnat en tillräckligt tydlig hävningsförklaring till köparen varför köpet var hävt.

Högsta domstolen, 2020-04-17, T 1305-19 (Kommunens hävningsförklaring).

Ingela Boije af Gennäs
Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling
Svefa

Foto:  Helloquence / Unsplash