Kombinationsfastigheter inom strandskyddsområde

Högsta domstolen, Ö 3738-21, Kombinationsfastigheten vid Mjösjön

I en dom från 8 mars i år har Högsta domstolen inte tillåtit att en så kallad kombinationsfastighet nybildas inom strandskyddsområde.

Från en skogsfastighet bestående av tre markområden (”skiften”) begärde ägarna att det skiftet på 3 hektar – bestående av jordbruksmark, tomtmark och bebyggelse – skulle avstyckas från de två övriga skogsskiftena. Med hänvisning till att skiftet är beläget på en udde i Mjösjön ansåg lantmäterimyndigheten (LM) att en avstyckning skulle motverka syftet med strandskyddsbestämmelserna och därför inte var tillåten enligt 3 kap. 2 § fastighetsbildningslagen (FBL).

Efter överklagande till mark- och miljödomstolen avslog domstolen överklagandet – inte bara med hänvisning till strandskyddet utan även med motiveringen att styckningslotten inte skulle bli varaktigt lämplig för det sökta ändamålet.

Vid Mark- och miljööverdomstolens (MÖD) prövning konstaterades att styckningslotten skulle få en sådan storlek och arrondering som gjorde att den i och för sig ansågs lämplig som en bostadsfastighet kombinerad med möjlighet till djurhållning (3 kap. 1 § FBL). Enligt förarbetsuttalanden är det endast i undantagsfall som en s.k. kombinerad bostadsfastighet anses kunna tillåtas inom ett strandskyddsområde. I aktuellt fall skulle fastighetsbildningen med stor sannolikhet bidra till att kvarhålla ett öppet landskap på platsen, något som i sin tur skulle främja intressanta natur- och kulturmiljöer i Västerbottens län. Majoriteten i MÖD ansåg därför att nybildningen av kombinationsfastigheten kunde klassas som ett undantagsfall och att avstyckningen därför skulle tillåtas. Länsstyrelsen överklagade domen till Högsta domstolen (HD).

Frågan i målet hos HD var om den omständigheten att styckningslotten ligger inom strandskyddsområde innebar att avstyckningen inte kunde tillåtas.

HD inledde domskälen med att konstatera att flera av bestämmelserna i 3 kapitlet FBL är allmänt utformade med enbart få konkreta hållpunkter för de bedömningar som ska göras. Avsikten är att tolkningen och tillämpningen av bestämmelserna ska anpassas till samhällsutvecklingen och den vid var tid gällande politiken. HD redogjorde vidare för strandskyddsbestämmelserna och de särskilda skäl som kan åberopas när undantag (dispens) söks för en åtgärd som är förbjuden inom strandskyddsområde. HD lyfte särskilt fram det särskilda skäl som kan åberopas inom ett område för landsbygdsutveckling i strandnära läge (”LIS”). Inom ett LIS-område får det vid en dispensprövning beaktas om ett strandnära läge för tex. en byggnad bidrar till en utveckling av landsbygden.

Därefter redogjorde HD för utvecklingen av fastighetsbildningslagen; att det av regionalpolitiska skäl gjordes ändringar i lagen år 1991 som ökade möjligheterna att föra mark till bostadsfastigheter. Med hänvisning till ett HD-avgörande från år 1971 anförde HD att det i de allra flesta fall vid bildandet av en bostadsfastighet inom strandskyddsområde, innebär att allmänhetens tillträde försvåras och därmed att strandskyddets syften motverkas. Redan den risk för en förändring av markens karaktär som finns när marken får ingå i en bostadsfastighet kan innebära att syftena med strandskyddsbestämmelserna motverkas.

HD intog inställningen att motsvarande restriktivitet även bör gälla när en kombinationsfastighet ska bildas i ett strandskyddsområde. Visserligen kan risken för att all den mark som ingår i en kombinationsfastighet får privat karaktär i vissa fall vara mindre än när fastighetsbildningen sker endast för bostadsändamål. Vid en bedömning av den risken måste fastighetens arrondering och den verksamhet som ska bedrivas på fastigheten beaktas. Om själva tomtplatsen skulle kunna bli föremål för fastighetsbildning utan att strandskyddets syften motverkas, bör ytterligare mark kunna ingå i en kombinationsfastighet, under förutsättning att marken utanför tomtplatsen inte ska bli föremål för några åtgärder som är förbjudna inom strandskyddsområde eller strandskyddets syften motverkas av något annat skäl.

Bedömningen av om strandskyddets syften motverkas påverkas enligt HD även av om fastighetsbildningen ska ske inom ett LIS-område. I ett LIS-område har bedömningen redan gjorts att området är av sådant slag att strandskyddet fortfarande tillgodoses långsiktigt och att området endast har en liten betydelse för att tillgodose strandskyddets syften. Fastighetsbildning torde kunna aktualiseras i sådana områden under förutsättning att åtgärden bidrar till utveckling av landsbygden. Det krävs dock att det finns en utredning som visar att åtgärden kommer att leda till en långsiktigt positiv ekonomisk påverkan i ett lokalt eller regionalt perspektiv. Utrymmet för att bilda en kombinationsfastighet inom strandskyddsområden är alltså större i områden för LIS än i andra områden.

Vidare anförde HD att det inte är uteslutet att en kombinationsfastighet någon gång skulle kunna bildas även i en annan situation än de nu nämnda, utan att bestämmelserna om strandskydd hindrar det. Det måste då vara fråga om alldeles speciella omständigheter där strandskyddet ställs mot ett mycket angeläget intresse som inte kan tillgodoses på annat sätt än genom bildandet av den aktuella fastigheten.

En proportionalitetsprövning utifrån samtliga omständigheter i ärendet ska slutligen göras innan en förrättning ställs in på grund av att strandskyddet medför hinder mot fastighetsbildning (jfr 7 kap. 25 § MB och NJA 2020 s. 1129).

Vid HD:s applicering av återgivna ställningstaganden på det aktuella fallet, konstaterades att den sökta styckningslotten inte ligger inom ett LIS-område och att strandskyddets syften motverkas av den sökta fastighetsbildningsåtgärden (3 kap. 2 § FBL). Att avstyckningen generellt skulle kunna bidra till att bibehålla den biologiska mångfalden och en levande landsbygd, utgör enligt HD inte något bärande skäl för att tillåta avstyckningen. Behov av att tillgodose sådana intressen torde finnas i stora delar av den svenska landsbygden. Det skulle riskera att på sikt urholka strandskyddet påtagligt om fastighetsbildning inom strandskyddsområden tillåts av sådana skäl. HD ansåg inte heller att det var oproportionerligt att neka avstyckningen varför slutsatsen blev att avstyckningen inte kunde tillåtas.

HD ändrade därför MÖD:s domslut och fastställde LM:s beslut att ställa in förrättningen.

Text: Ingela Boije af Gennäs
Fastighetsrättslig expert, Svefa

En analys av domskälen i målet hittar du i nästa nummer av Samhällsbyggaren.