Kostnaderna för periodiskt underhåll måste spegla verkligheten

Tveksamma antaganden rörande periodiskt underhåll i externa värderingar stör finansieringsprocessen på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden.

Nu måste branschen gå tillbaka till skolbänken och åter basera sitt beslutsfattande på teoretiskt väl motiverade antaganden.

Det skriver fyra fastighetsvärderingschefer i Swedbank, Handelsbanken och Danske bank i ett debattinlägg.

På senare år har antaganden rörande bland annat periodiskt underhåll i externa värderingar från tid till annan debatterats. Syftet med detta inlägg är att beskriva hur dagens situation leder till oönskade effekter för banker och kreditgivare som är beroende av korrekta kassaflödeskalkyler som underlag i kreditgivningsprocessen. Även andra parametrar som ingår i ett värderingsutlåtande, till exempel vakans- och hyresantaganden, kan och har diskuterats, men detta inlägg fokuserar på det periodiska underhållet. 

Bakgrund

Under ett flertal år har bankerna diskuterat med delar av den svenska värderarkåren hur avsättningar till periodiskt underhåll bör beaktas vid värdering av kommersiella fastigheter. Från bankerna har det hävdats, till exempel under Samhällsbyggnadsdagarna 2021, att avsättningarna till periodiskt underhåll som antas i externa värderingar i många fall inte täcker upp för de faktiska kostnader som fastighetsägandet i realiteten ger upphov till. 

Problem

Antaganden rörande periodiska underhållskostnader i externa värderingar avviker ofta från faktiska statistiska utfall. Detta leder till att de kassaflöden som en del externa fastighetsvärderingar baseras på inte är med verkligheten överensstämmande, även om det resulterande värdet som värderingarna kommer fram till inte behöver avvika från vad som är rimligt. 

De kassaflöden som presenteras i de externa värderingarna används ofta av banker och andra kreditgivare som underlag i kreditgivningsprocessen. Om dessa kassaflöden inte är rättvisande baseras i värsta fall kreditgivningen på ett inkorrekt underlag alternativt att kreditgivaren måste upprätta egna mer rättvisande kassaflödeskalkyler. De externa värderingarna tappar således i relevans för kreditgivarna och kan inte användas som tänkt. 

Ytterligare ett problem som uppstår med för lågt bedömda avsättningar till periodiskt underhåll är att externa värderingar redovisar för högt bedömda avkastningskrav för att komma till ett ”korrekt” marknadsvärde. Detta ger en missvisande bild av att investeringen är mer lönsam än vad den i realiteten faktiskt är, även om värdebedömningen storleksmässigt är rimlig.

Faktiska kostnader

Sammanställningar rörande faktiska periodiska underhållskostnader finns tillgängliga från ett antal olika källor. De större kommersiella fastighetsbolagen har ofta egna databaser rörande underhållskostnader som bygger på faktiska historiska underhållskostnader i redan ägda fastigheter eller fastigheter de ägt tidigare. Även ett antal kommersiella konsultbolag sammanställer denna typ av kostnader och informationen kan köpas på marknaden. 

Antagna kostnader

De periodiska underhållskostnaderna som i många fall antas och redovisas i externa värderingar har under lång tid ifrågasatts och debatterats då exempelvis bankerna historiskt bedömt att antagandena varit för låga. Under senare år har antagandena tyvärr sjunkit än mer ner till nivåer som ligger avsevärt under de faktiska kostnader som kan utläsas av statistiken som beskrivs ovan. 

Teoretisk utgångspunkt

I den nationella och internationella kurslitteratur som finns att tillgå på landets högskolor och universitet som utbildar landets fastighetsvärderare stadgas att kassaflödesbaserade värderingsmodeller ska så korrekt som möjligt spegla alla intäkter och kostnader som en fastighetsinvestering ger upphov till. Dessa ska med andra ord identifieras och sedan kvantifieras så nära verkligheten som möjligt. 

Diskrepanser och deras effekter

Vilka är då orsakerna till att den ovan beskrivna situationen har uppstått? Nämligen, att kassaflödena inte på ett relevant sätt speglar verkligheten, och därmed riskerar att inte kunna användas av exempelvis bankerna, samtidigt som de redovisade värdena ändå kan bedömas vara rimliga? Efter interna överväganden samt diskussioner med branschens aktörer, även de externa värderarna, framgår det relativt tydligt att de externa värderarna är väl medvetna om problematiken. Men, med periodiska underhållskostnader som baseras på mer teoretiskt och faktiskt korrekta nivåer, sjunker den resulterande direktavkastningen till så pass låga nivåer att det inte går att motivera köp. Eftersom det finns ett mycket starkt köptryck från investerare och styrelser har låga antaganden rörande det periodiska underhållet blivit ett sätt att motivera rimligheten i gjorda investeringar. Låga och sänkta antaganden av periodiskt underhåll i värderingar blir ett sätt att redovisa en högre resulterande avkastning och därmed kunna motivera de erlagda köpeskillingarna. 

Ett annat motiv som ofta framhålls av externa värderare är att dessa endast tolkar marknaden och att marknadens aktörer räknar med låga avsättningar till periodiskt underhåll i samband med ett förvärv. Detta resonemang håller dock inte med hänsyn till att vi får utgå ifrån att professionella fastighetsägare mycket väl vet vad det kostar att underhålla fastigheter och att de även redovisar egna faktiska siffror på det i förvaltningen. Med hänsyn till att en värderare ska basera sina bedömningar på korrekta nivåer för både intäkter och kostnader får marknadstolkningen i stället fångas upp av värderaren i det bedömda avkastningskravet. 

Slutsatser

För att uppnå ett sundare betraktelsesätt måste branschen gå tillbaka till skolbänken och åter basera sitt beslutsfattande på teoretiskt väl motiverade antaganden, även rörande de periodiska underhållskostnaderna. De kalkyler som används i nuläget underskattar kostnadssidan och överskattar därmed den resulterande avkastningen. Dagens situation leder till att de externa värderingarna i många fall inte längre är helt relevanta för beslutsfattare inom bankväsendet och för kreditgivning generellt. 

För att bidra till sunda och välgenomtänkta investeringsbeslut och samtidigt ge finansiärerna av kommersiella fastigheter ett bra beslutsunderlag måste använda kalkyler och gjorda antaganden vara välmotiverade och förankrade i verkliga och väl underbyggda överväganden. Detta borde inte vara någon kontroversiell utgångspunkt utan snarare ytterligare ett smörjmedel för att uppnå en väl genomlyst fastighetsmarknad med hög transparens, vilket präglat den svenska marknaden under tidigare årtionden och gjort den attraktiv även för internationella investerare. 

Text:

Göran Råckle och Lill Eurenius Edlund
Chefer Swedbank Fastighetsanalys

Jonny Heving
Chef Fastighetsinformation och Fastighetsvärdering, Svenska Handelsbanken

David Westerling Stockenstrand
Head of Property Valuation, Danske bank