Liberalisera regelverket som styr fastighetsindelningen

Ett förenklat regelverk kring fastighetsbildning kan underlätta arbetet med digitalisering och automatisering. Det är i sin tur till nytta för samhällsbyggnadsprocessen i stort. Det skriver Linda Sabel i ett utdrag ur sin avhandling ”Samhällets styrning av fastighetsindelningen. Dåtid, nutid och framtid”.  

Utvecklingen av samhällsbyggnadsprocessen sker i en tid då samhällets krav och förväntningar på digitalisering och automatisering är påtagliga. Processerna för planering, byggande och fastighetsbildning är nära sammanlänkade varför behovet av utveckling och effektivisering även för med sig krav på samordning. För att underlätta för den pågående utvecklingen behöver kunskaper inom de tek­niska, organisatoriska och juridiska områdena integreras.

Fastighetsbildning är en komplex verksamhet som innehåller många juridiska bedömningsmoment vilket komplicerar utvecklingsarbetet. Lag­stiftningen bör stötta samhällsutvecklingen samtidigt som kravet på rättssäkerhet måste upprätthållas. Ett förenklat regelverk som innehåller färre prövningar underlättar för arbetet med digitalisering och automatisering vilket är till nytta för samhällsbyggnadsprocessen i stort.

 Många förändringar kan inte gås tillmötes

Markens indelning i fastigheter utgör en grundläggande beståndsdel i samhällsbyggandet. De krav som ställs på fastighetsindelningen får konse­kven­ser för vilka fastigheter som får bildas, registreras och ägas vilket i sin tur påverkar samhälls­utvecklingen i ett bredare perspektiv genom att ange förut­sättningarna för var människor kan bo och bedriva olika verksamheter. I Sverige har staten sedan hundra­­tals år tillbaka på olika sätt reglerat fastigheters utformning och inne­håll. Genom skiftesrefor­mer och förbud har lagstiftaren strävat efter att komma till rätta med uppsplittring av jord i små och olönsamma enheter. Till en början var orsak­erna främst skatte­mässiga men med tiden förflyttades fokus så att national­eko­nomiska och sociala skäl kom att ligga bakom styrningen.

I Sverige finns det få legala begränsningar i rätten att äga mark. Bortsett från vissa begränsningar som avser lantbruksfastigheter är det i stort sett fritt att äga och överlåta mark. I stället är det bestämmelserna som avser fastighetsindelningen som till viss del begränsar möjligheterna, såvida överlåtelsen inte gäller en hel, befintlig fastighet.

Det vi i Sverige kallar fastighetsbildning inkluderar en bedömning av den tilltänkta markanvändningen.Många önskemål om förändringar i fastighetsindelningen kan med dagens regel­verk inte tillmötesgås. Även om de aktuella bestämmelserna har genomgått vissa förändringar för att anpassas till gällande politik, har bedöm­nings­grunderna som används för att avgöra om en fastighet är lämplig för sitt ändamål (till exempel bostad, industri, infrastruktur, jordbruk eller skogsbruk) varit i stort sett oförändrade sedan fastighetsbildningslagens tillkomst för snart femtio år sedan. I avhandlingen undersöks möjligheten att liberalisera regelverket (3 kap. FBL) så att enskildas önskemål får större genomslag.

Förslag om liberalisering

Den dubbla styrningen av markanvändningen, som för närvarande sker genom särskilt uppställda villkor för fastighetsindelningen i kombination med regler i andra lagar, är delvis en produkt av luckor i äldre tiders plan- och bygg­lagstiftningar eller särskilt uttalade skyddsbehov, exempelvis strandskydd. Att samhället har valt att behålla dubbel­styrningen i fråga om markens användning kan ha att göra med att den förmodade nyttan inte har varit ifrågasatt. Det skulle också kunna bero på den preventiva effekt som ett före­bygg­ande regelverk antas ha.

Även om vissa frågor bör bli föremål för ytterligare utredning, pekar den sammantagna slutsatsen på att det finns utrymme för en liberalisering av regelverket som styr fastighetsindelningen, speciellt i de fall då fastighetsägarna är överens. Genom att öka frihetsgraden för enskilda markägare kan resursallokeringen förbättras. Marken bör få innehas av den som värderar den högst, såvida detta inte orsakar orimliga skador på enskilda eller allmänna intressen. De identifierade nyttorna i form av effektivitetsvinster och en förbättrad rättssäkerhet överväger nackdelarna med en minskad stabilitet. I avhandlingen presenteras ett reformförslag baserat på två huvudprinciper:

1. Att styrningen av fastighetsindelningen kan separeras från beslut om mark­användningen, förutom inom områden med bindande planer.
2. Att fastighetsbildning som bygger på frivillighet bör tillåtas.

Liberaliseringsförslaget innebär att antalet avvägningar minskar vilket medför att förutsättningarna för en digitalisering och automatisering av fastighetsbildningsprocessen förbättras, något som på sikt kan förväntas bidra till ytterligare effektivitetsvinster och lägre förrättningskostnader.

Text: Linda Sabel