Konvertering av kontor till bostäder – komplement till bostadsbyggandet?

Vakansgraderna på kontorsmarknaden har ökat. Samtidigt råder en bostadsbrist som anstränger bostadsmarknaden och behovet av bostäder tillgodoses inte.

Konvertering av vakanta kontor till bostäder kan vara ett komplement till bostadsbyggandet. Trots incitament är detta alternativ inte alltid självklart för fastighetsägare.

Alternativet om konvertering undersöks i examensarbetet Hur kan kontor bli hem? Konvertering av kontorslokaler till bostäder ur ett fastighetsägarperspektiv som har gjorts Lunds tekniska högskola. Examensarbetet kartlägger, ur ett fastighetsägarperspektiv, möjligheterna och utmaningarna vid konvertering av kontor till bostäder i Sverige.

Vidare har frågan om hur aktörer löst utmaningarna och vad som kan förbättra förutsättningarna för konverteringar behandlats. Arbetet riktar sig till den som är intresserad av konvertering av kontor till bostäder, oavsett om man planerar förvärva ett kontor, redan äger ett eller är involverad i ett konverteringsprojekt.

Vakans och utmaningar med konverteringar

Kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö har genomgått förändringar de senaste åren, med ökande vakansgrader. Bakom denna utveckling är anställdas förändrade preferenser efter covid 19-pandemin. Hyresgäster fokuserar på optimering av sina ytor för att kostnadsbespara.

Den ökande vakansen i kontorsbyggnader får konsekvenser för ekonomin, miljön och det sociala, inklusive påverkan på miljöutsläpp och energiförbrukning. Konvertering av kontor till bostäder, vilket inte bara minskar vakansen utan också bidrar till hållbarhet och cirkulär ekonomi, är ett möjligt alternativ.

Hög vakansnivå är avgörande för att överväga konvertering. Trots centrala lägen kan projekt stöta på hinder som klagomål på störningar och logistiska utmaningar. En annan aspekt är att hållbarhet prioriteras efter avkastning.

Långa planprocessledtider, krav på parkering och stränga byggregler utgör betydande utmaningar, särskilt för äldre byggnader med kulturhistoriskt värde och bevarandekrav. Miljöfarligt byggmaterial är en risk, men hanteras i projektkalkylen. Nybyggnation i samband med konvertering kan förbättra genomförbarheten, och erfarenhet är avgörande för att lösa utmaningar.

Framgångsfaktorer

Fastighetsbolag som framgångsrikt har genomfört konverteringsprojekt i Sverige har visat på en förmåga att dra nytta av tidigare erfarenheter och kunskap för att lösa utmaningar. Dessa företag har insett vikten av att göra precisa kostnadsbedömningar och tidigt identifiera potentiella problem och oförutsägbara kostnader som kan uppstå under projektets gång.

För att uppfylla olika byggnadskrav har företagen på innovativa och kreativa sätt funnit lämpliga åtgärder, och de tar ofta initiativ till förhandlingar med kommunen. Företagen lyckas få avsteg från specifika krav genom att tydligt motivera varför en alternativ lösning är mer lämplig och bör tillåtas.

För att underlätta fler konverteringar föreslås en anpassning av byggnadsregelverket som idag likställer konvertering med nybyggnation, effektivisering av planprocessen och införandet av miljöcertifieringar som belönar konverteringsprojekt. Samarbete mellan branschaktörer och spridning av kunskap om konverteringsprojekt är viktigt för att främja resurseffektivt byggande. Genom att förstå och hantera dessa möjligheter och utmaningar kan fastighetsägare i Sverige skapa en mer hållbar och effektiv användning av sina fastigheter.

Text: Jonas Clarin och Ardian Miftari

Läs hela examensarbetet: Hur kan kontor bli hem? Konvertering av kontorslokaler till bostäder ur ett fastighetsägarperspektiv

Om författarna:

Jonas Clarin 

Utbildning: Civilingenjör i lantmäteri (specialisering fastighetsekonomi), Lunds tekniska högskola

Jobb: Biträdande affärsansvarig, Vasakronan Stockholm

Ardian Miftari 

Utbildning: Civilingenjör i lantmäteri (specialisering fastighetsekonomi), Lunds tekniska högskola

Jobb: Data & Transaction Manager (Occupieravdelningen), CBRE Denmark

Foto: Tomi Knuutila/Creative Commons CC BY 2.0 DEED