Gemensamhetsanläggningar och lös egendom

MÖD F 4847-21

En brygga som var lös egendom ägdes av ägarna till två angränsande bostadsfastigheter. Ägaren av den ena bostadsfastigheten ansökte om bildande av gemensamhetsanläggning för bryggan.

Bryggan ligger på en tredje fastighet som inte var delägare av bryggan och skulle heller inte vara delägare i gemensamhetsanläggningen. Ägaren av den andra bostadsfastigheten motsatte sig bildande av gemensamhetsanläggning. Lantmäteriet, LM, Mark- och miljödomstolen, MMD, och Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, sade alla ja till gemensamhetsanläggningen. 

Den intressanta frågan är: Hur ska en brygga som är lös egendom hanteras vid bildande av gemensamhetsanläggningen? 

Lös egendom

Enligt jordabalken JB 2:1, andra stycket, kan en brygga som ligger utanför den egna fastigheten vara fastighetstillbehör till den egna fastigheten om det finns ett servitut (inkluderat gemensamhetsanläggning). Genom att bilda gemensamhetsanläggning i det nu aktuella fallet blir bryggan automatiskt fastighetstillbehör till de båda bostadsfastigheterna (eftersom det är samma ägare till bryggan och delägarna/bostadsfastigheterna JB 2:4).

I lantmäteriförrättningen kan förrättningslantmätaren hantera att bryggan är lös egendom genom att besluta om en utförandetid enligt anläggningslagen AL 24 § 7 p. Utförandetiden kan sättas mycket kort i det aktuella fallet eftersom bryggan enligt JB 2:1, andra stycket, automatiskt blir fastighetstillbehör så snart förrättningen vinner laga kraft. 

Utförandet avser lös egendom

Lantmäterimyndigheten anger att bryggan var lös egendom men beslutade som om bryggan vore fastighetstillbehör till den fastighet där den ligger. MÖD fastnar i frågan om gemensamhetsanläggning kan inrättas i lös egendom, vilket de anser att den kan. En fråga som alltså inte behövde ställas i det aktuella fallet. Gemensamhetsanläggningens bildande avser inte lös egendom, utan det är utförandet som avser lös egendom.

Det finns två vanliga typfall gällande lös egendom vid utförandet av en gemensamhetsanläggning: 

• Automatiskt blir fastighetstillbehör (som i det aktuella fallet).  
• Kräver avtal för att bli fastighetstillbehör (en överlåtelse)

Inget av typfallen måste avse bildande av gemensamhetsanläggning i lös egendom, utan den frågan hanteras lämpligast vid utförandet.

Sammanblandning

Om bryggan inte blir fastighetstillbehör inom utförandetiden, i typfall 2, faller beslutet (gemensamhetsanläggningen upphör att gälla).

Alternativet att medvetet bilda gemensamhetsanläggning i lös egendom som inte blir (1) eller kan bli (2) fastighets­tillbehör till delägarna bör undvikas helt. Även om det är möjligt är det mycket svårt att se ett scenario där det vore en rimlig lösning.

Det aktuella rättsfallet är alltså en sammanblandning av två olika saker som resulterar i en fråga där svaret blir ja på en fråga som inte borde behöva ställas.

Tipset är att ta sig an lös egendom från rätt håll, besluta om utförandetid vid typfall 1 och 2. I andra fall med lös egendom, bilda inte gemensamhetsanläggning!

MÖD lämnade ventil (att domen får överklagas till Högsta domstolen, HD) och domen har överklagats. Beslutsdatum var 20 juni 2023.

Fredrik Warnquist
Universitetsadjunkt fastighetsvetenskap, Lunds tekniska högskola, LTH 

—

Foto på brygga: Jonathan Pettersson/Pexels