Dags för en bostadspolitik som samverkar på riktigt

Sverige behöver en bostadspolitik som gör rätten till en egen bostad till grundbulten för en hållbar samhällsomställning.

En sådan politik bygger på samverkan och samskapande som utgår från Agenda 2030 och medborgarnas ekonomiska möjligheter och behov och inte marknadsaktörernas syn på skatter, bidrag och subventioner.

Vi har under två års tid fört samtal med bostadsmarknadens parter och politiker på alla nivåer. Utifrån detta har vi utvecklat en modell för samverkan mellan stat, region, kommun, fastighetsägare samt boende. En användbar metod för denna samverkan är exempelvis värdeskapande förhandlingar. I den processen ingår att kommunerna måste återta initiativet i planeringsprocessen. Det är nödvändigt för att möjliggöra en långsiktighet i planering av bostäder och läka befintliga tätorter.

Vidare är samverkan central i frågan om finansieringen av bostadspolitiken. Sverige är en av de ledande länderna på gröna lån och grön finansiering. På området social finansiering ligger vi däremot efter. Här ser vi att sociala obligationer och andra sociala finansinstrument, som bygger på samverkan mellan både finansmarknadens aktörer och regeringen, kan driva på en socialt hållbar finansiering av våra bostäder.

Vi är fortsatt optimistiska. Privata fastighetsägare såväl som allmännyttan, kommuner, regeringen, samt finansiella investerare säger sig alla vara redo att samarbeta för att åstadkomma en hållbar bostadspolitik. De behöver bara verktygen för att göra det. Vi sätter fingret på tre omprioriteringar som måste till för att bostadspolitiken ska kunna slå in på den nya vägen av samskapande.

1. Svaret på bostadsfrågan är inte att öka bostadsbyggandet. En kraftfull ökning av byggandet innebär bara ett marginellt tillskott. Istället måste det befintliga beståndet omformas och anpassas till lokala behov. Genom att komplettera fastigheter med bostäder som saknas kan segregationen minska samtidigt som den lokala servicen får bättre underlag.

2. En mångfald av boendelösningar krävs. Bostadsfrågan kan aldrig lösas med en generell eller standardiserad modell. I storstadsregionerna stressas projekt fram medan det i andra regioner saknas intresserade byggherrar. I vissa områden byggs bara hyresrätter, i andra bara bostadsrätter. Kooperativa hyresformer, andelsägande och byggemenskaper, som är vanliga utomlands, saknas. Regelverk och markanvisningar behöver främja fler boendeformer med hänsyn till medborgarnas önskemål och vara anpassade till befintliga områden.
3. Hur effektivisering ska gå till måste omprövas. Lösningen ligger inte i de storskaliga byggmetoder som marknadens jättar utgår ifrån. Det behövs möjlighet till varsam renovering som återanvänder inredning, moderniserar installationer och är klimatneutral – vilket kräver andra tekniker än de gängse. Innovativa angreppssätt som lätta påbyggnader av trä, kan tillåta eftertraktade flyttkedjor i större utsträckning än idag. Liknande innovation krävs i nybyggnation med prefabricerade element och klimatpositiva konstruktioner som binder koldioxid.

”Den samverkanslösning vi förespråkar lyfter fram marknadens alla aktörers ansvar, både privata och offentliga”

För att skapa förutsättningar för dessa omprioriteringar ser vi att tre områden måste bemötas:

Det första är Behovet av ändamålsenliga regelverk för att underlätta flexibilitet och rörlighet samt för omvandling av kontorsbyggnader till bostäder.

Det andra lyfter fram skarpare klimat- och hållbarhetskrav vid offentlig upphandling. En beställare måste kunna ställa klimatkrav utan att det leder till att denne fälls för att hindra konkurrens.

Det tredje huvudspåret handlar om att öppna upp bostadsmarknaden för nya finansieringslösningar. Det finns ett värde av en statligt sponsrad social kreditgarantifond. Det behövs tydliga mätbara mål och kriterier för olika former av sociala finansiella instrument.

Arbetet med att ta fram en hållbar statsobligation med sociala mål måste påbörjas. I rapporten En social bopolitik för Sverige, har vi formulerat handlingskraftiga rekommendationer utifrån dessa huvudspår.

Den samverkanslösning vi förespråkar lyfter fram marknadens alla aktörers ansvar, både privata och offentliga. Vi hävdar att kommunerna måste återta initiativet. De har redan huvudansvaret mot bakgrund av självstyret, bostadsförsörjningsansvaret och planmonopolet. Men ansvaret stannar idag vid väntan på andras initiativ. Vi menar att kommunen måste driva fram handlingsorienterade områdesvisa program. Bara då kan helheten bli resurseffektiv och socialt hållbar.

Fastighetsägare, både privata och kommunala ska självklart delta tillsammans med de boende i denna planering enligt den värdeskapande förhandlingsmodell som vi föreslagit. Självklart rör detta staten som har ansvaret att stärka kommunerna i att ta sitt ansvar, främja förhandlingslösningar och ge marknadens parter en tydligare färdriktning och utveckla sociala finansinstrument.

Allmännyttan har ett särskilt ansvar. Den måste få nya direktiv att stimulera nya upplåtelseformer samt förändrade avkastningskrav med betoning på långsiktiga samhällskonsekvenser för att förvalta socialt hållbara bestånd.

Så menar vi, läggs grunden för en ny bostadspolitik som genom samverkan åter sätter människan i centrum genom att anpassa det befintliga beståndet, diversifierar upplåtelseformer i alla delar av städerna, samt göra byggande och renovering av bostäder resurs- och klimatsmart.

Global utmanings bopolitiska rådgivare

Carl-Johan Engström
Professor emeritus vid KTH:s avdelning för samhällsplanering och miljö

Christer Larsson
Arkitekt och tidigare stadsbyggnadsdirektör i Malmö

Monica von Schmalensee
Arkitekt SAR/MSA, MDA

Sophie Nachemson-Ekwall
Forskare på Handelshögskolan i Stockholm och senior advisor social sustainable financial infrastructure på Ramboll Management Consulting